1、 1 第一大道投資分析手冊第一大道投資分析手冊 SOHO 中國有限公司中國有限公司 2 目錄目錄 第一部分：第一大道投資收益分析第一部分：第一大道投資收益分析 第二部分：第一大道投資風險分析第二部分：第一大道投資風險分析 第三部分：第一大道良好的退出機制第三部分：第一大道良好的退出機制 第一部分：第一大道投資收益分析第一部分：第一大道投資收益分析 3 1. 買房作為投資手段與其它幾種投資手段的比較：買房作為投資手段與其它幾種投資手段的比較： 投資手段 回報率 風險 優點 缺點 銀行存款 1-2% 無 保本， 流動性好 低回報 國債 3-4% 很小 一般 和銀行區別不 大 股票 5%（假定按 2
2、0 倍市盈率購入， 即便 100%盈利 用來派息） 股價可能大幅 波動， 公司可能 倒閉， 使股票一 錢不值 股價有上漲空 間，流通性好 風險大，對公 司和股票真實 價值很難判斷 房地產 10%（假定不作 按揭） ，如按揭 則更高 房價可能波動， 有時可能租不 出去 回報率高， 銀行回報率高， 銀行 按揭按揭支持，支持， 價格 風險比股票小風險比股票小 流通性不如股 票 結論：結論： 在高回報、高風險的投資選擇中，房地產的優越性是顯而易見的。在高回報、高風險的投資選擇中，房地產的優越性是顯而易見的。 2. 標準情況下第一大道寫字樓投資收益測算標準情況下第一大道寫字樓投資收益測算 4 表一表一
3、項目項目 計算計算 單價 ￥16000 面積 300 平米 總價 ￥4800000 按揭比例 60% 貸款總額 ￥2880000 年利率 5.58 月息：0.47 貸款期（月） 120 CBD 甲級辦公樓租金 （不含物業管理費） $26 月租金 ￥215 年租金 ￥2580 假設空置及其他費用（0%） / 凈租金 ￥2580 扣稅（營業及附加稅 5.5） ￥142 稅后租金 ￥2438 租金回報率 15.2%15.2% 投資回報分析投資回報分析 1 1：假設不作按揭：假設不作按揭, , 四年后賣出，房價上升幅度四年后賣出，房價上升幅度 0 0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 現金流 （收入為正，支出為負） 房款 ￥-4800000 租金 / / ￥731498 ￥731498 ￥731498 賣房收入 / / / / ￥4800000 凈現金流 ￥-4800000
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