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購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路方案.doc

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購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路方案.doc

1、購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路希望你所建設(shè)的購(gòu)物中心獨(dú)具特色，希望你所運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題。目前業(yè)界比較流行的一個(gè)詞語(yǔ)叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購(gòu)物中心要成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。筆者非常認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)投資商從拿地開始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn)，個(gè)人以為這是一個(gè)購(gòu)物中心未來運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵所在。而在近日看到戴德梁行購(gòu)物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點(diǎn)，他表示：建好購(gòu)物中心之后，才開始對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)太晚了，正確的做法應(yīng)該是在設(shè)計(jì)的時(shí)候就對(duì)它進(jìn)行很好的，各種各樣的準(zhǔn)備（規(guī)劃），如果不這么做，在未來運(yùn)營(yíng)的時(shí)候一

2、定會(huì)遇見很多問題。而商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問題呢？根據(jù)筆者多年參與制作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的經(jīng)驗(yàn)，不論是國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資商也好，或者是國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)，我們?cè)趫?bào)告中經(jīng)常需要分三大部分去做分析，分別是項(xiàng) 目分析、項(xiàng)目定位、收益分析。項(xiàng)目分析項(xiàng)目所處市場(chǎng)狀況分析首先，就是關(guān) 于位置的問題，即我們零售常說的選址。在很多可行性報(bào)告里，我們用了大量的篇幅去介紹該項(xiàng)目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無(wú)非就是說明這個(gè)地址在目前或者未來是可以吸引大量人流的，具有廣泛影響力的。在介紹位置的問題上，我們需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場(chǎng)）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、

3、酒店以及其他配套設(shè)施），這些都需要用詳實(shí)的數(shù)據(jù)來說明。其次，就是關(guān)于人流的問題，剛才已經(jīng)說了選址是為了說明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要考慮四個(gè)流，包括人流、物流、現(xiàn)金流和信息流。人流是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，這是因?yàn)槲磥磉\(yùn)營(yíng)必須非常清晰地去考慮商圈內(nèi)的消費(fèi)力和消費(fèi)總量，包括對(duì)未來消費(fèi)總量的預(yù)測(cè)，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來說，商業(yè)場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)是必須需要人氣來帶動(dòng)的，消費(fèi)的最終點(diǎn)始終是要落到消費(fèi)者身上，所以對(duì)于人流的考慮一直是所有與零售相關(guān)的機(jī)構(gòu)考慮最多的問題。其三，就是商圈的問題。現(xiàn)在中國(guó)的每個(gè)城市，都已經(jīng)在關(guān)注商圈的概念。一個(gè)購(gòu)物中心，雖然影響力可能會(huì)輻射到更遠(yuǎn)，但也必須考慮商圈因素，所處的商圈的消費(fèi)力以及周邊競(jìng)爭(zhēng)商圈的影響力都是需要考慮并提出解決方案的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內(nèi)消費(fèi)力等等，可以作為評(píng)估的數(shù)據(jù)可以有城市人

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