1、 2008 年年 9 月至國慶東莞樓市報告月至國慶東莞樓市報告 第一部分第一部分 市場背景市場背景 影響樓市發展的因素錯綜復雜影響樓市發展的因素錯綜復雜 央行重申對房地產緊縮政策央行重申對房地產緊縮政策 各地政府放松地方政策限制各地政府放松地方政策限制 東莞：住房需求放緩，開發投資量卻在增加東莞：住房需求放緩，開發投資量卻在增加 后市壓力大后市壓力大 東莞經濟整體仍保持較快速度發展，上半年生產總值同比增加 16%，城市人均 收入增加 8%，居民存款增加 8.4% 雖然東莞經濟整體仍保持增長，但由于成本上升、出口減少等各種因素影響， 東莞規模以上工業利潤總額同比去年減少了 19.6%，企業主普遍
2、感到今年生意難做， 對房地產而言，需求增長速度需求增長速度放慢放慢 房地產投資性需求減少、經濟發展速度放緩的同時，房地產開發投資量卻增加 三成，加劇房地產市場供過于求的格局 土地市場：前三季度以工業用地需求為主土地市場：前三季度以工業用地需求為主 08 年前 3 季度的工業用地供應面積和成交面積都遠遠高于商住類用地，這和 07 年的情況完全相反。 06 年工業用地供應總面積為 52 萬平米，07 年的為 50.4 萬平米。而 08 年前 3 季度 266.7 萬平米的工業用地，其供應面積已經遠遠超過 06 年和 07 年的工業用地供 應面積總和。08 年上半年的工業用地供應和成交量激增，而且主
3、要集中在松山湖的北 部工業城和虎門港，這與東莞政府規劃的產業轉型有密切的關系，大力發展高新科技 產業，松山湖是其中一個最大的基地。 商住用地流拍現象頻現商住用地流拍現象頻現 08 年前 3 季度流拍地塊共 29 宗，流拍面積高達 84.7 萬； 其中商住類用地流拍 19 宗，流拍面積為 60.5 萬平米，占總流拍面積的 71； 08 年樓市氣氛的持續低迷，導致土地市場的寒冬期不斷延續，商住用地流拍現 象頻現。開發商出手拿地可說是慎之又慎。 商住地價回落，多以底價成交商住地價回落，多以底價成交 08 年前 3 季度商住類用地的成交面積和成交總價同比 07 年雙雙下滑，成交面 積僅為 142.6 萬平米，比 07 年同期減少 21.9%。 08 年前 3 季度共成交 29 宗商住用地，其中 15 宗以底價成交，7 宗超出底價 10%以內，只有一宗位于莞城的商住地塊以超出底價 109%的高價成交
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