龍灣1號別墅開盤定價(jià)報(bào)告.doc

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龍灣1號別墅開盤定價(jià)報(bào)告.doc

1、龍灣一號龍灣一號 9 9 月月別墅別墅開盤開盤定價(jià)報(bào)告定價(jià)報(bào)告一、近期市場情況分析一、近期市場情況分析 1 1、宏觀市場走勢宏觀市場走勢繼今年 4 月國土部頒布的“禁墅令”后，6 月份兩部委重申“住宅容積率不得低于 1.0”，從操作層面上看，相關(guān)政策的推出將低密度別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門” 外。然而央行三年內(nèi)的連續(xù) 2 次降息卻為改善型置業(yè)者提供了良機(jī)，其結(jié)果有助名企精品別墅交易的攀升。但對于金山等較為封閉的區(qū)域性市場，客群面更為偏窄，政策釋放的利好恐難以在市場上體現(xiàn)。 7 月中央多次表態(tài)“房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松” ，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，而向來作為改善或投資需求的別墅物業(yè)，受到

2、限購的直接打壓影響最大。本身別墅物業(yè)需求彈性更大，限購后大量別墅庫存所形成的去化壓力更超過普通公寓住宅。伴隨著新一輪中央督查的結(jié)束，盡管對于上海有著相對滿意的評價(jià)，但 8 月樓市政策環(huán)境收緊的可能性仍然很大。原來冀望政策放松，限購取消，現(xiàn)在來看這種幻想要再度無奈破滅。這會鼓勵(lì)買家對于價(jià)格方面的要求，因此，與普通住宅有很大不同，在別墅領(lǐng)域，以價(jià)換量的格局難有改變。 2 2、金山區(qū)市場走勢金山區(qū)市場走勢 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 10 20 30 40 50 60 70 1月2月3月4月5月6月7月8月金山區(qū)成交套數(shù)金山新城成

3、交套數(shù)金山區(qū)成交均價(jià)金山新城成交均價(jià) 套元/平米 20122012年金山區(qū)及金山新城別墅月度成交分析年金山區(qū)及金山新城別墅月度成交分析數(shù)據(jù)截至數(shù)據(jù)截至 8 8 月月 2525 日日 2012 年以來，金山區(qū) 1-8 月（截止 8 月 25 日）聯(lián)排共成交 189 套，成交面積 2.97 萬平米，成交均價(jià) 11459 元/平米。而金山新城板塊成交占整個(gè)金山區(qū)的 6 成左右，該板塊 1-8 月（截止 8 月 25 日）公寓共成交 96 套，成交面積 1.76 萬平米，成交均價(jià) 11978 元/平米。 3 3、金山、金山新城新城主要項(xiàng)目成交情況主要項(xiàng)目成交情況排名排名 20122012 年年 1 1- -8 8 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅成交情況成交情況名稱名稱成交面積（平成交面積（平米）米）套數(shù)套數(shù) 總金額總金額（萬萬元）元）成交均價(jià)成交均價(jià) （元（元/ /平米）平米） 1 綠地

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