1、 01 污染房地產評估方法初探 隨著城市經濟的發展， 特別是大量重工業的出現， 帶來了各類污染問題。 污染不僅存在于空氣、水中， 也會滲透到土地和房屋內，形成被污染的房地產。在城市更新過程中，將不可避免地涉及污染房地產的治 理和重新利用。2016 年 6 月，上海市出臺的上海市經營性用地和工業用地全生命周期管理土壤環境保護 管理辦法（滬環保防2016226 號），明確提出了“誰污染、誰治理，誰使用、誰負責”的原則。對 于房地產估價行業來說，污染房地產評估也將成為一項新的評估業務。 一、污染房地產的評估界定 本文的污染房地產，是指受外部環境污染導致房屋及其所占土地受損害的房地產。就房屋而言，是因
2、 環境污染造成外部折舊的額外傷害，是造成房屋損耗或質量缺陷的重要原因。 02 污染房地產評估，是指房地產估價機構接受他人委托，依據估價目的和估價程序，選用合適的估價思 路和科學的估價方法，對污染房地產價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。一般而言， 除污染土地的專門評估外，引起房屋客觀損耗的有物理因素、功能因素和經濟因素。除上述三個因素外， 污染房地產評估還需要考慮估價對象受外界污染后引起的額外損耗貶值，即污染房地產的減損價值研究。 二、污染房地產評估的總體思路 目前，國內外對污染房地產評估的技術還在探索之中，本文針對污染房地產減損價值的特點進行研究 和探討，以求取得一些具有操作
3、性的評估思路。 污染房地產作為一個有用且有價值的實物資產，一旦受到污染必將存在不同程度減損而貶值。污染房 地產的減損價值是：估價對象遭受環境污染與未污染房地產之間的價差。反過來，污染房地產的評估，其 實質就是污染房地產的減損價值研究。 三、污染房地產評估的評估方法 房地產評估實務中常用的三大方法為比較法、收益法和成本法。以下用創新的傳統估價方法來評估污 染房地產的減損價值： （一）比較法 以市場調查資料為基礎，尋找類似污染房地產進行比較。 eX9UvYsUkVlWiY9YyXrRqRbRdN7NmOnNmOnNkPqQoNeRtRrM9PpOoNvPsRzRwMqRwO 03 1調研方法運用市場訪談分析法 市場訪談分析法對于搜集和理解評估所需要的數據和信息，是非常有用的。比如市場訪談的結果可以 為污染房地產的收益和資本化率的調整提供信息，反映市場對污染風險的感知。但是在計劃和執行時，需 要
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