1、一二級聯動開發的“控地”策略 一、招標、競拍門檻設限一、招標、競拍門檻設限 （一）捆綁開發商拆遷，設置拍地競爭者；（一）捆綁開發商拆遷，設置拍地競爭者； 【操作方式】【操作方式】 企業與政府達成協議，由政府負責或協助完成擬出讓用地中的拆遷工作， 但在土地公開掛牌出讓時設定的條件是由開發商完全負責拆遷安置工作， 以 此增加土地開發操作難度，阻止競爭者進入。 （二）“一級開發者可限價回購開發產品”（二）“一級開發者可限價回購開發產品” 【操作方式】【操作方式】 一級開發企業與政府達成協議， 在擬出讓土地掛牌出讓時設定以低于成本 “限價回購”的條款：當項目開發完成時，一級開發企業可優先以低于成本 的
2、價格回購其中一定量的住宅和商業物業以抵扣土地一級開發成本費用， 以 此提高拿地成本，阻止競爭者進入。 【成功案例】【成功案例】 2006 年北京 CBD 核心地段白家莊地塊在掛牌時招標文件中包含了一 條“回購協議”，主要內容為：待開發完成后，一級開發商北京恒世華融房 地產開發有限公司有權以 12000 元/平方米的價格回購部分物業，包括 5000 平方米的商業物業及 8000 平方米的寫字樓，并且一級開發商有權挑選回購 物業的位置。項目地塊本身的面積不大，回購面積已占 13%，將直接讓利 2 億元左右，使其他開發商望而卻步，一級開發商關聯公司順利摘牌。 （三）虛增一級開發成本，抬高地價，限制競
3、爭者拍地（三）虛增一級開發成本，抬高地價，限制競爭者拍地 【操作方式】【操作方式】 土地一級開發結束后， 一般由專門的土地評估機構對整理后的土地進行評 估，但這個評估也要參考開發商提供的一級開發成本和利潤?？浯笠患夐_發 成本除增加利潤外，地價相應被抬高，造成地塊乏人問津，于是一級開發商 可以輕松摘牌。 【成功案例】【成功案例】 北京朝陽區東壩鄉地塊的招標文件中注明：該地塊原為生活垃圾消納 地，于掛牌時尚有生活垃圾、建筑垃圾等共 440 萬立方米。在附件中，一級 開發商北京天鴻置地土地開發有限公司提供的垃圾處理工程預算為 4.2 億 元。但實際該項工程無需如此高昂的造價。最后，與天鴻置地一脈相連的天 鴻寶業順利摘牌。 （四）凈地不凈（四）凈地不凈+ +苛刻的付款條件苛刻的付款條件 【操作方式】【操作方式】 一級開發商與政府達成默契， 擬出讓土地一級開發后在基礎設施和拆遷上 遺留尾巴，從而起到
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