商業(yè)地產(chǎn)返租模式贏利計(jì)算公式培訓(xùn)課件.ppt

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商業(yè)地產(chǎn)返租模式贏利計(jì)算公式培訓(xùn)課件.ppt

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)返租售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)返租售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 可行性分析可行性分析 -招商返租贏利試算招商返租贏利試算本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售后返租經(jīng)營(yíng)銷售后返租經(jīng)營(yíng)分析分析手段手段零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營(yíng)零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營(yíng) 開發(fā)商銷售小產(chǎn)權(quán)商鋪以回收資金，然后通過定期返還租金回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，并成立或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者，賺取差額。實(shí)現(xiàn)前提：實(shí)現(xiàn)前提：需考慮規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；招商工作前置，降低發(fā)展商成本；金融支持保障，解決小商鋪按揭問題。優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)劣勢(shì)：統(tǒng)一返租可對(duì)銷售價(jià)格起到支撐作用，并保證項(xiàng)目形象；如招商出租收益小

2、于返租金額，則發(fā)展商需承擔(dān)該差額費(fèi)用；如統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及維護(hù)成本；承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦經(jīng)營(yíng)不善，則需承擔(dān)巨額虧損。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。返還租金計(jì)算返還租金計(jì)算說(shuō)明：本報(bào)告數(shù)據(jù)以說(shuō)明：本報(bào)告數(shù)據(jù)以提交的價(jià)格測(cè)算為依據(jù)進(jìn)提交的價(jià)格測(cè)算為依據(jù)進(jìn) 行試算，并非最終確定銷行試算，并非最終確定銷售價(jià)格。售價(jià)格。一層商鋪均價(jià)取45000 元/ m2，2層商鋪均價(jià)取 32000元/ m2 商鋪的投資回報(bào)率一般在5%-7%之間，本項(xiàng)目取6%的投資回報(bào)率計(jì)算返租金額。 a= Vr 12 1-1/(1+r)n a:月收益 V:銷售價(jià)格 r:收益率 n:收益年限(50年） 1F每月返還租

3、金= 450006% 121-1/(1+6%)50 =238元/m2 2F每月返還租金= 320006% 121-1/(1+6%)50 =169元/m2 應(yīng)用公式說(shuō)明應(yīng)用公式說(shuō)明月返租金額月返租金額本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各業(yè)態(tài)價(jià)格承受范圍各業(yè)態(tài)價(jià)格承受范圍業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型品牌品牌/ /業(yè)態(tài)示意業(yè)態(tài)示意租金范圍租金范圍需求面積需求面積大型餐飲西湖春天/王子廚房 60-80 3000m2 商務(wù)配套中航、浩沙健身會(huì)所健身會(huì) （大部分以合作方式經(jīng)營(yíng)） 50 1000-5000m2 大型主力店西武/馬莎百貨/歐尚等 50-70 3000m2 品牌超市華潤(rùn)萬(wàn)佳、百佳 40 5000m2 休閑時(shí)尚商業(yè)街珠寶、手表 200-500 30-150m2 眼鏡行 100-200 30-150m2 化妝品 300-600 50m2 一線服裝名牌店、時(shí)裝店 200-400 100-500m

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