1、第五園策劃報告第五園策劃報告 與之前諸多策劃報告有所不同的是，本提案 的主旨不在于創造，甚至不在于提出建議， 更多的是世聯地產基于對的理解，而作 出的相關分析和切實可行的操作方案 Q1：房地產宏觀大勢將何去何從？ 必須明確的3個前提 關于房地產泡沫：論據不足 1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年 100 120 140 160 可支配收入與住宅銷售價格增長比較（中國） 定基指數：1997年=100 可支配收入 定基指數 住宅銷售價格 定基指數 155.05 123.55 商品住宅價格上漲幅商品住宅價格上漲幅 度遠遠低于同期城鎮度遠遠低于同期城鎮 居民家庭人均可
2、支配居民家庭人均可支配 收入增長速度收入增長速度 1998-2003年，我國年，我國 城鎮居民住房的“房城鎮居民住房的“房 價收入比”呈現下降價收入比”呈現下降 態勢態勢 （深圳：（深圳：20032003年房價收入比為年房價收入比為4.254.25） 宏觀調控措施對市場產生了顯著影響 數量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動 在數量型貨幣政策手在數量型貨幣政策手 段影響下，貸款增速段影響下，貸款增速 同比明顯減緩同比明顯減緩 對于對于10月份實施的價月份實施的價 格型貨幣手段格型貨幣手段基基 準利率調整，尚無法準利率調整，尚無法 觀察其帶來的效應觀察其帶來的效應 億元 03/6 03/8 03/1
3、0 03/12 04/2 04/4 04/6 0 1000 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2003年6月央行121號 文件出臺 2003年9月存款準備金 率上調1個點 2004年3月央行實施差 別存款準備金率制度 地產行業前景：快速發展可持續數十年 我國房地產業未來增長彈性與其占國內生產總值的份額 1991-2003年，我國年，我國 房地產業增加值平均房地產業增加值平均 只占只占GDP的的1.8% 2004 2010 2013 2016 2019 2022 2022 5 4 6 7 8 9 10 11 2007 2025 2028 2031 2034 增長彈性=1.5 增長彈性=1.4 增長彈性=1.3 1991-2001年，我國房年，我國房 地產業增加值對地產業增加值對GDP 增長彈性為增長彈性為1.09，未來，未來 十幾年，房地產業增長十幾年，
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