2017年城市更新改造運營案例剖析及啟示研究報告.pdf
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2017年城市更新改造運營案例剖析及啟示研究報告.pdf
1、城市更新改造運營案例剖析及啟示 發展研究中心 2017年10月 概念界定 日前,由住建部與高和資本共同撰寫的2017中國城市更新研究報告發布。 報告指出,城市更新分為兩個階段,第一階段是拆除重建,第二階段是實行城市有機更新。西方國家的城市更 新歷程,均由簡單拆除重建發展到有機更新。以倫敦為例,泰晤士河北岸作為發展了上百年的老城區,如今仍 有二十多個腳手架在作業進行改造,城市更新是個持續的過程。 什么是城市更新? 當前,核心城市紛紛步入存量時代,新增土地稀缺,城市更新走過“ “大拆大建” ”進入新階段,對城市功能重 新定位優化、存量資產改造升級的需要日益旺盛,城市更新成為城市發展的新增長點、成為
2、中國房地產的 熱點!其中,存量資產如何改造、重定位、運營從而最大化內在價值及利用度成為各方探索的焦點。 政府 投資 機構 開發 商 服務 商 本報告聚焦于城市更新改造模式的探討(拆舊建新傳統形式未在探討范圍內) 主要參與者如投資機構(基金、金融機構等)、開發商、服務商介入城市更新改造,選擇的資產標 的、商業模式及各自優勢等方面均差異顯著。 本報告主要通過對不同主體典型案例剖析,從而總結當前城市更新市場主要商業模式和未來機會點。 高和資本 (地產基金) 萬科 世聯行 合富、同策 主要參與者: 報告思路 1 投資機構城市更新新階段早期參與者 典型代表:高和資本 房地產基金高和資本作為新城市更新的早
3、期參與者,根據專業判斷力尋找項目,引入資金方整體購入有增值 空間的物業后,引入跨界資源對其再定位、改造,以增加租金回報率、提升物業估值;部分物業運營成熟后, 將通過資產證券化或出售方式退出,獲取資產增值收益。 圖:高和城市更新主要模式流程 項目獲取 1. 篩選優質資產 2. 通過收并購獲得資產 改造升級 提供資金 1. 導入跨界資源 2. 對資產進行定位改造 持有運營 退出 長期租賃 資產證券化 第一太平戴維斯合作 出售套利 資產證券化 硬件改造軟件改造發行基金私募REITs 品牌輸出 聯合成立公司 操作:購買價格相對較低的優質物業 類型:商辦物業為主 城市:北京、上海等一線城市為主 操作:現狀基礎上進行提升 重新設計改造 室內精裝修 提升外觀及品質等 操作:持有出租及轉售給第三方為主。 目前由于已投項目體量較小,證券化退出情況較少 16年和紅星美 凱龍成立基金 1)城市更新介入模式和項目