拆遷安置補償過程中開發(fā)商與被拆遷方的稅費分析與稅務(wù)籌劃方案.doc
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拆遷安置補償過程中開發(fā)商與被拆遷方的稅費分析與稅務(wù)籌劃方案.doc
1、拆遷安置補償過程中開發(fā)商與被拆遷方的稅費分析 與稅務(wù)籌劃 不少地產(chǎn)行業(yè)人士問及拆遷安置補償過程中開發(fā)商的視同銷售、 成本抵扣以及被拆遷人的稅 費處理問題。考慮到實務(wù)中各地的稅務(wù)部門對該問題亦無統(tǒng)一的認(rèn)識,筆者特作相關(guān)梳理, 以便讀者對該問題有更清晰的認(rèn)識。 一、關(guān)于被拆遷方的稅費分析及稅務(wù)籌劃 (一)增值稅 被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭議, 營改增前,國 家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅的批 復(fù)(國稅函2007969 號)答復(fù):“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人 所擁有的土地使用權(quán),并按照中華人民共和國
2、土地管理法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的 土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補償費不征收營業(yè)稅。”國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用 者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知(國稅函2008277 號)答復(fù): “納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土 地使用權(quán)的正式文件, 無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金, 該行為均屬于 土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅發(fā)【1993】149 號)規(guī)定,不征收營業(yè)稅。”營改增后, 僅營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定提到“一、下列項目免征增值稅 (三十七) 土地所有
3、者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”,也即財稅【2 016】36 號文沒有對房屋拆遷補償該不該交增值稅予以明確界定。從實務(wù)來看,北京和湖北 的做法是要求繳納增值稅,如北京國稅解答: “企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷,獲得了另一處的房產(chǎn)補 償和一部分現(xiàn)金補償, 被拆遷企業(yè)是不是要把作為補償?shù)姆课葑鲀r加上取得的現(xiàn)金補償收入 按銷售不動產(chǎn)來繳納增值稅?被拆遷企業(yè)獲得的補償房屋對應(yīng)的進項稅額, 是否可以抵扣? 答:取得的拆遷補償款(現(xiàn)金補償和房屋補償)按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。取得的補償房 屋若可以取得增值稅專用發(fā)票,是可以抵扣進項稅額的。”湖北國稅解答:“納稅人將國有 土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲, 取得的補償收入能否免征增值稅?納稅人將國有土 地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲, 取得的建筑物、 構(gòu)筑物和機器設(shè)備的補償收入征收增 值稅,取得的其他補償收入免征增值稅。” 根據(jù)營業(yè)稅改