1、1 案例解說房地產“工改工” 房地產企業參與“工改工”吃掉廠房時，可以選擇多種方式，此時房地產企 業需要綜合分析，運用合理方式，以達到風險小、稅負低的目的。 一、緣起 前兩天，一個深圳的老朋友甲房地產企業財務總咨詢“工改工”的業務。 該財務總第一次接觸“工改工”涉稅，怕把握不準，所以前來討教。 大意是，他們企業看中了當地A 工廠的土地， 該工廠于 2000 年通過繳納土 地出讓金拿到了一塊工業用地， 自建廠房度過了一段輝煌的歷史。但是最近兩年 來，因為工廠又轉型失敗、而深圳用人成本過高，生產難以為繼，所以老板萌生 退意，要收縮戰線逃到東莞廠區去。正好該區域又享受“工改工”政策扶持，所 以甲房地
2、產企業想通過轉讓方式，吃掉A 工廠。 二、“工改工”是什么 說到這里，可能北方的客戶有些不了解，“工改工”是什么玩意？其實“工 改工”類城市更新是指， 按照政府的要求， 將現有土地性質為普通工業用地 （ M1） 改變為新型產業用地（M0），將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，開 發產品包括新型產業用房、配套商業、配套公寓等多種物業形態。 房地產企業對于“工改工”類城市更新項目需求旺盛。原因如下： 2 第一，當地土地緊俏。深圳能夠用于“招牌掛”土地有限，與招拍掛方式獲 取土地的方式相比， “工改工”類城市更新項目相對靈活、成本低，加上當地政 府政策的支持。但“工改工”類城市更新項目主要提供工
3、業用地，主要包括普通 工業用地和新型產業用地兩類。 第二，對部分房地產企業而言，涉足“工改工”類城市更新項目，是其進入 新型產業新型產業用房市場的最有效途徑，也將加快自身的轉型升級。 目前，萬科提出了“轉型做城市配套服務商”的理念，即從原來簡單的銷售 轉型為大量的運營資產持有資產。而“工改工”類城市更新項目是最有效、成本 低實現開發、持有、運營，從而轉身城市配套服務商的路徑。 三、案例涉稅簡要分析 針對甲房地產企業財務總咨詢的問題，其實屬于不動產轉讓的問題， 轉讓方 為 A 工廠，受讓方為甲房地產企業，特殊的地方就在于轉讓方屬于工業企業。 轉讓過程簡要涉稅分析如下表： 表 1：轉讓時雙方涉稅稅種 稅種轉讓方受讓方 增值稅 土地增值稅 企業所得稅 3 （一）增值稅 工業企業轉讓廠區， 按照 納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法（國 家稅務總局公告2016 年第 14 號）第三條規定，屬于轉
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