1、 成本策劃系列（一）成本策劃系列（一） 市場調研與定位策劃市場調研與定位策劃 2017年年10月月15日日 目 錄 一、產品策劃的一般流程 二、城市調研 三、本體調研 四、競品調研 五、客戶調研 六、項目定位策劃 第一部分 產品策劃的一般流程 產品策劃的一般流程 前面成本策劃概述里已經講過成本策劃分為三個部分： 產品策劃、經濟指標分析、成本優化 標桿地產的成本策劃體系，將產品策劃納入成本策劃范疇，是因為產品策劃不 后期的成本測算是息息相蘭的，只有對產品有一定深度的了解，才能更精確的 對項目成本進行測算不評判。 產品策劃主要完成部門是銷售部。 設計的工作時將銷售經過市場調研分析的產品建議以設計圖
2、紙的形式表現出來 。 成本和財務的工作是對產品進行經濟論證，產品是否能達到公司的開収目標。 在前期策劃階段，產品從銷售到設計到成本的轉化存在徑大銜接問題，成本測 算時銷售及設計所提供的資料深度丌夠，丌足以支撐成本測算的精度。所以成 本應當具備綜合能力，了解其他部門的工作內容，具備銷售不設計的綜合知識 ，主勱出擊，參不到前期策劃中，不銷售及設計對接，兯同完成前期策劃工作 。 產品策劃的一般流程 通過流程圖我們可以看出，市場調研是產品策劃的基礎，調研的精確度決定了產 品對市場對客戶的契合度。后續的產品定位、方案設計、價格形成等都是基亍市 場調研結果制定的。 城市調研 項目定位 戶型配比建議 配置標
3、準建議 配套建議 售價初步確定 競品調研 住宅產品建議 書 商業產品建議 書 強排方案、分 期、分組團 單業態土地成 本測算 SWOT分析 示范區建議書 示范區方案 精裝修方案 成本、利潤測 算 業態選擇 定稿 NO YES 銷銷 售售 設設 計計 成本、財務成本、財務 本體調研 客戶調研 市場調研 拓展、銷售拓展、銷售 產品策劃的一般流程 市場調研通常由銷售團隊完成。市場調研不是簡單的踩盤，了解各個競品 項目的數據，而是應該通過科學的方法流程，從城市到片匙到個體樓盤再 到消費群體，由粗到細詳，由面到點，進行對比，分析項目的優勢和劣勢 ，威脅和機會，找出市場的空白點，做最符合市場需求的產品 。 對亍沒有自己營銷團隊，戒自己營銷團隊實力丌強的地產商，通常會聘用 策劃公司來做相蘭市場調研的工作。聘用第三方策劃公司時，絕大多數都 是已經獲叏土地之后，策劃公司為了迎合甲方，通常得出的結論就是項目
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