上海市新里程北塊小戶型公寓產品定位建議報告.ppt
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上海市新里程北塊小戶型公寓產品定位建議報告.ppt
1、 萬科新里程萬科新里程（討論稿） 北塊產品定位建議 報告的時間界定 北塊上市時間：2007年10月 立足07-08年市場的產品定位預判 項目市場定位方向項目市場定位方向 潛在潛在 客戶分析客戶分析 社會和經社會和經 濟背景濟背景 分析分析 項目條件項目條件 分析分析 競爭環境競爭環境 分析分析 過濾過濾 與與 配對配對 項目精確定位項目精確定位 城市發展城市發展 分析分析 + + + + 共性市場優化方案共性市場優化方案 市場差異化方案市場差異化方案 藍海藍海 紅海紅海 符合萬科符合萬科 企業戰略企業戰略 產品初步方案建議產品初步方案建議 思考邏輯思考邏輯 項目市場定位方向項目市場定位方向 潛
2、在潛在 客戶分析客戶分析 社會和經社會和經 濟背景濟背景 分析分析 項目條件項目條件 分析分析 競爭環境競爭環境 分析分析 過濾過濾 與與 配對配對 項目精確定位項目精確定位 城市發展城市發展 分析分析 + + + + 共性市場優化方案共性市場優化方案 市場差異化方案市場差異化方案 藍海藍海 紅海紅海 符合萬科符合萬科 企業戰略企業戰略 產品初步方案建議產品初步方案建議 城市發展分析城市發展分析 在城市之上，看居住 2008，城市居住空間導向 現代城市發展定律 居住區向城市外圍輻射 因市中心地塊減少，商業用地比例上 升，使中心板塊從生活中心向商業中 心轉變，生活居住地向外圍區域輻射 擴展。 中
3、外環間 次級生活圈 內中環間 主流生活圈 內環內 商業中心 世博世博 板塊板塊 未來預判 內中環間成城市主流生活中心， 發展前景看好 城市置業格局的變化：內環“富豪化”，中環“中產化”，外環“平民化” 上海“三環”格局比較與發展趨勢 特征 供應 發展 價格 內環內 中環沿線 外環沿線 區域 發展成熟，地段尊 貴性充分體現 重點發展區域，配 套逐步完善，未來 潛力較佳 潛在發展區域，配 套落后，潛力一般 受土地限制，供應 極其貧乏 供應充足、穩定 供應量極大 地價優勢促使價格 穩步攀升 價格保持平穩運行 價格存在進一步下 跌的空間 高房價，完全淪為 富人置業區 穩定的供應與價格， 將成為主流中產的 主要置業區 外來人員及本市中 低階層選擇區域 三林板塊與城市關系 三林處中環沿線，與CBD距 離適宜，如在交通、生活配 套支持下，易吸引客戶群體 廣泛。 另外，世博會賦予三林板塊 歷史性的戰略契機
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