錦州寶地項目南城第一商街建材街區(qū)部分返租及認(rèn)籌方案.ppt
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錦州寶地項目南城第一商街建材街區(qū)部分返租及認(rèn)籌方案.ppt
1、家居建材主題街區(qū)商鋪家居建材主題街區(qū)商鋪 返租方案及認(rèn)籌節(jié)點返租方案及認(rèn)籌節(jié)點 2005.11.25 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 銷售方式銷售方式 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 返租模式中各主體關(guān)系解析返租模式中各主體關(guān)系解析 暫時沒有 直接關(guān)系 業(yè)主業(yè)主 寶地寶地 商家商家 出租物業(yè) 獲取租金 購買物業(yè) 收取回報 業(yè)主業(yè)主 商家商家 出租物業(yè) 支付租金 返租結(jié)束 關(guān)系轉(zhuǎn)化 業(yè)主和商家不具備解決整 個項目運營問題的能力。 此時經(jīng)營管理公司應(yīng)扮演 一個協(xié)調(diào)者的角色。 3年內(nèi)三方關(guān)系示意 3年后三方關(guān)系示意 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 控制經(jīng)營權(quán)年限控制經(jīng)營權(quán)年限 從世聯(lián)操作及觀察研究的多個商業(yè)街經(jīng)營做旺
2、的歷程來看, 大都經(jīng)過了約3年的經(jīng)營期才做旺起來。中間經(jīng)過了招商、商 家淘汰、口碑建立等過程。因此,從招商、徹底把商業(yè)街做 旺的角度,建議3年控制經(jīng)營權(quán)的年限比較合適。 對投資客戶也說,也會感覺比較有信心。 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 返租模式需要明確的問題清單返租模式需要明確的問題清單 商鋪認(rèn)購書內(nèi)時關(guān)于返租的限制性條款; 返租期內(nèi), 協(xié)議中各主體的權(quán)益和責(zé)任; 期間所得租金收入的分配辦法; 期間是否有推廣費用的考慮. 三年后問題: 商鋪出租協(xié)議前三年及三年后的主體變更帶來的權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)移如 何約定; 商鋪出租協(xié)議中各主體的權(quán)益和責(zé)任; 第四年開始的租金水平如何確定? 是否有保底租金? 本報告是嚴(yán)格
3、保密的。 6 返租方式一返租方式一 返租三年,6%,7%,8% 一次性返還,減總價后計算合約額 三年發(fā)展商成立或聘請管理公司經(jīng)營,租金收益歸經(jīng) 營管理公司 如簽署三年以上合同,第4/5年租金承諾不低于8% 自營客戶 方式1、符合業(yè)態(tài)為前提,根據(jù)招商政策交納租金,同 等租金享有優(yōu)先權(quán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 返租方式二返租方式二 返租三年,6%,7%,8% 一次性返還,減總價后計算合約額 三年發(fā)展商成立或聘請管理公司經(jīng)營,租金扣除經(jīng)營 管理公司實際支出后,按投資比例分配給各業(yè)主 如簽署三年以上合同,第4/5年租金承諾不低于8% 自營客戶 方式1、符合業(yè)態(tài)為前提,根據(jù)招商政策交納租金,同 等租金享有優(yōu)先權(quán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 方式三方式三 不返租 可交給經(jīng)營管理公司出租 業(yè)主自營必須符合業(yè)態(tài)規(guī)劃 交樓后三個月業(yè)主沒有達成出租必須無條件交給經(jīng) 營管理公司代為出租,并接受指導(dǎo)租金價 租金歸