分析房地產(chǎn)系列之必知周期篇培訓(xùn)課件.pdf

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1、必知周期篇保利投顧研究院研判市場走勢的核心方法掌握市場周期規(guī)律，做到心中有尺 Hello面霸，這里有更多校招大禮包保利投顧研究院經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗農(nóng)（Vernon）率先提出產(chǎn)業(yè)生命周期理論即房地產(chǎn)生命周期理論的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)必然也要經(jīng)歷初創(chuàng)期成長期成熟期萎縮期等四個(gè)階段。兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長期）從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)也符合生命周期的發(fā)展規(guī)律圖：產(chǎn)業(yè)生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判斷核心量增長至峰值后出現(xiàn)下降，增速由高至低行業(yè)盈利能力下降，利潤率出現(xiàn)明顯下滑房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重要支柱產(chǎn)業(yè)，遵循產(chǎn)業(yè)生命周期的基本規(guī)律 Hello面霸，這里有更

2、多校招大禮包保利投顧研究院兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長期）判斷房地產(chǎn)行業(yè)生命周期階段變化的核心標(biāo)準(zhǔn)是成交量和企業(yè)利潤率的變化。 2011年前后，房地產(chǎn)增速明顯放緩，行業(yè)整體平均利潤出現(xiàn)趨勢性下滑。根據(jù)周期判斷，我國房地產(chǎn)行業(yè)已從快速成長期步入到了成熟期。華潤置地， 33.74 華夏幸福， 33.03 綠地，15.11 融創(chuàng)，13.72 0 10 20 30 40 50 2010201120122013201420152016 圖：TOP房企2010-2016年銷售毛利率（%）保利碧桂園恒大華潤置地華夏幸福綠城綠地融創(chuàng)萬科中海 0 2 4 6 8 10 12 14 16

3、 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2020 圖：全國商品住宅銷售面積（億）初創(chuàng)期成長期成熟期土改深圳“第一拍” 商品房概念得以開展房改取消福利房分配住宅全面商品化總量峰值判斷依據(jù)：重點(diǎn)關(guān)注年成交量、行業(yè)利潤率指標(biāo) Hello面霸，這里有更多校招大禮包保利投顧研究院主體基本面（經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化率、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等）的差異化，成熟期可得到時(shí)間上的延續(xù)。日本第二輪泡沫破滅后房地產(chǎn)市場進(jìn)入萎縮期，主因是經(jīng)濟(jì)衰退、人口老齡化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減慢。美國房地產(chǎn)成熟期得以延續(xù)，則是由于經(jīng)濟(jì)

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