1、三湘 / 上海 三湘四季花城酒店式公寓前期定位報告 這是一場開發商、政府與市場之間的博弈！ 項目核心問題研判 項目核心目標 本案作為新城北面門戶及客 運中心的核心，希望以地標 性的酒店類物業的建立提升 區域形象 項目目標解析1 本案需要在政府愿景、市場現狀及開發商利益之間尋找平衡點！ 政府愿景 作為三湘四季花城大型居住 社區的收官之作，力爭做好 臨門一腳，實現項目價值最 大化 開發商利益 新城區域住宅開發早期發展 迅速，但辦公氛圍匱乏， 傳統酒店式公寓面臨諸多挑 戰和風險 市場現狀 如何克服目前市場現狀，在滿足政府要求的情況下實現本項目的利益最大化？ 項目面臨問題解析2 本案在操作中需要翻越三
2、座大山：區域突破、超越競爭、產品塑造 區域突破超越競爭產品塑造 松江新城早期”空城效應 “所帶來后遺癥如何醫治？ 如何解決軌道交通沿線對 本案產生的客戶截流現象？ 片區核心商業爛尾，新城核心地位 不在，項目核心競爭力如何體現？ 片區內部未來酒店式公寓林立，本 案如何在亂軍叢中尋求突破？ 傳統酒店式公寓不適合本案的 情況下，尋找開發新模式？ 塑造何種類酒店產品使得政府 滿意，客戶認同？ 項目問題解決方向3 我們從3大方面對本項目進行了深度剖析： 酒店式公寓市場分析 （包括對區域酒店式公寓及同級別 區域新興酒店式公寓的分析） 區域住宅市場分析 （包括對區域住宅物業整體市場、客 戶需求特征、區域重點
3、項目的分析） 項目剖析 項目剖析 項目地塊分析 （包括對地塊區域、地 塊自身的分析） 前期工作回顧4 為此，我們主要完成了以下的調研及訪談工作： 1. 我們深度訪談了以下部分樓盤及機構 三湘四季花城住宅銷售負責經理及現場售樓員 松江規劃局負責新城規劃審批人員 松江地區樓盤，包括文翔名苑、貝尚灣園、上海青年城等樓盤策劃及銷售人員 新城重點商業及酒店式公寓，包括開元地中海及新城站商業策劃及銷售人員 2. 我們調研了以下樓盤： 9號線沿線酒店式公寓，包括上海風景、佘山假日半島 松江地區重點在售樓盤，包括御上海、保利西子灣、綠地諾丁山、德邑小城、樂莫苑、奧林匹 克花園 3. 我們回顧了以往調研內容，并同我司負責松江市場研究專員進行了交流 項目研究大綱5 項目所在區域概述 項目所在片區位置分析 項目土地指標 項目所在片區現狀 項目前期物業分析 項目片區發展趨勢預測 項目地塊特點總結 項目地塊分析1
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