購物中心“統一管理、獨立經營”的深化研究報告.docx
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購物中心“統一管理、獨立經營”的深化研究報告.docx
1、目前在中國有眾多的購物中心，當然有更多的百貨公司，那么購物中心和百貨公司，最根本 的區別在哪里？絕大多數朋友都知道， 根本區別在于購物中心是統一管理和獨立經營的。 就 是說，購物中心的管理者，會對購物中心有一個統一的管理，但是購物中心里邊的零售商是 獨立經營的。 首先，我們做一個簡單的定義，什么叫“統一管理”呢，首先有一個管理者，管理者定義為 購物中心的業主，或者幫助購物中心業主做經營管理的運營商。統一管理也就是說，管理者 對購物中心有一個統一的商業規劃、招商、推廣、營運、以及物業管理和相關的服務這就是 統一管理。什么叫“獨立經營”呢？首先經營者，是指商場里面租戶和零售商，獨立經營就 是經營者
2、在購物中心里面， 在遵守購物中心統一感覺規定的前提下自主獨立的經營。 當然管 理者對經營者會提供必要的意見和建議，以及相關的服務。 我們先看一下“統一管理”的內容。基本上“統一管理”分成五個內容。首先統一 規劃，然后是統一招商、統一推廣、統一經營、統一物管。稍微展開一下： 第一、統一規劃之商業定位： 實際上是商場開業之前，管理商場的業主和經營者做的工作。這里面包括了統一的 市場研究和定位， 首先要了解清楚這個商場和購物中心所處的市場環境， 要非常清楚地明確， 目標購物群，這樣才能做到準確的商業定位。另外要了解競爭對手還有潛在的租戶的動向。 特別在中國目前這樣一個的市場環境里面，購物中心，百貨中
3、心也好，同質化比較嚴重。做 市場研究和定位的時候，非常有必要創造一些差異化。 第二、統一項目規劃設計： 做購物中心最重要的兩條線， 其中一條是從規劃設計到建筑施工到將來的物業管理； 另外是商業規劃方面。 項目的規劃設計， 就是在整個硬體的建筑設計方面要做到非常適合未 來零售商的經營。包括合理的規劃動線，如何安排人流、物流、車流、包括做好垂直交通， 包括特殊行業的特殊要求。這里面比如說垂直交通的安排，眾所周知的，一個購物中心一樓 的價值是最高的，二樓平均來講人流就會減少 20%，三樓就再減少 20%，四樓剩 40%，五樓 剩 20%，每樓有遞減的效應，這樣有必要做垂直交通，把人流拉到人流比較少的樓層。還有 特殊行業的特殊要求，比如餐飲，餐飲的要求跟做服裝要求不一樣，所有這些都要在項目做 規劃設計的時候，做充分的考慮。 第三、要制定一個統一的業態組合規劃： 首先， 在商場定位的時候要明確商場各
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