2018年房地產項目剛需和改善性需求測算研究報告.pdf
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2018年房地產項目剛需和改善性需求測算研究報告.pdf
1、住房的消費屬性住房的消費屬性 從消費屬性來看我國的住房真實需求，可以分為剛需和改善型需求。 剛需主要是由人口和城鎮化率的提升帶來的，包括家庭人數的增加、結婚對數的增加、 城市人口遷移導致的結構性變化等等。 改善型需求主要是由住房條件的提升，即人均住房面積的提升帶來的。 城鎮化率提升帶來的需求城鎮化率提升帶來的需求 人均住房面積提升帶來的需求人均住房面積提升帶來的需求 核心觀點核心觀點 Highlights 預計我國城鎮化率將在2030年達到75%；總人口將在2029年達到頂峰，為14.39億人。 截止到2017年，全國城鎮住房總建筑面積為236億平。 根據測算2018-2020年城鎮化率提升帶
2、來的新增住房需求分別為7.55、6.53、6.41億平。 20302030年前，城鎮化率提升帶來需求平均每年為年前，城鎮化率提升帶來需求平均每年為6.16.1億平億平，而2031年之后會下降到0.65億平。 一線單個城市平均每年有746萬平的需求，二線單個城市有2100萬平。 根據我們測算，我國城鎮常住人口人均住房建筑面積為29平/人，套內面積約為23平/人， 發達國家普遍在30平/人以上。 根據我們的趨勢擬合，在每年提升0.67平的基礎上，預計在2020年達到日本的水平。 人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為5.55.5億平億平/ /年。年。 一線單個
3、城市平均每年有1297萬平的需求，二線單個城市有728萬平。 我國的住房真實需求還有多少我國的住房真實需求還有多少 根據我們的測算，2018-2020年真實住房需求分別為13.2、12.5、12.6億平。 我國住房真實需求在我國住房真實需求在20302030年前都超過年前都超過12.512.5億平億平/ /年，平均中樞為年，平均中樞為13.413.4億平億平/ /年，根據新房占年，根據新房占 銷售的銷售的70%70%估算，預計商品住宅銷售中樞在估算，預計商品住宅銷售中樞在9.49.4億平億平/ /年。年。 20302030年以后真實需求會下降，但仍超過年以后真實需求會下降，但仍超過5.55.5億平億平/ /年。年。 第一部分第一部分 住房的兩大屬性：消費屬性&投資屬性 第二部分第二部分 2030年前城鎮化率的提升帶來的需求為6.1億平/年 第三部分第三部分 人均住房面積提升帶來的改善型需求
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