房地產(chǎn)公司投資崗位土地拿地資料.pdf

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房地產(chǎn)公司投資崗位土地拿地資料.pdf

1、I 目錄目錄第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式.1 一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式.1 二、二級(jí)市場(chǎng)拿地模式.2 三、投資的前期互動(dòng).5 第二部分：陽(yáng)光城土地合作模式.8 一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓.8 二、合作開(kāi)發(fā).8 三、在建工程轉(zhuǎn)讓.8 四、小股操盤(pán).9 五、融資代建.9 六、代管代建代售.10 七、產(chǎn)城融合.10 第三部分：土地項(xiàng)目獲取流程.11 第四部分：碧桂園拿地到售罄全流程.12 第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn).12 第二步：做好前期策劃，快速開(kāi)工.15 第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開(kāi)盤(pán).18 第四步：過(guò)程管控到位，質(zhì)量?jī)?yōu)良.22 第五步：重視精裝策劃，打造精品.24 第六步：注重細(xì)節(jié)完善，完美交樓.28 第

2、五部分：快速開(kāi)盤(pán)六步法.32 第一步：做好前期籌劃.32 第二步：規(guī)劃設(shè)計(jì)前置.32 第三步：做強(qiáng)前期集采.33 第四步：工程前期介入.33 第五步：招標(biāo)采購(gòu)提效.34 第六步：政府關(guān)系突破.34 第六部分：代銷(xiāo)代管模式.35 II 一、資金注入模式解析.35 二、無(wú)資金注入模式解析.36 1 第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式 1.直接招拍掛（1）招標(biāo)：是指土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ?公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。（2）拍賣(mài)：是土地行政主管部門(mén)發(fā)

3、布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。（3）掛牌：是指土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 2. 勾地等意向性拿地（1）概念勾地就是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買(mǎi)意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作（2）路徑企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金或保證金（也可約定不交納），通過(guò)招拍掛獲取土地注：誠(chéng)意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。 3. 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 2 4. 三舊改造

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