城市商圈發展、零售業態發展與商業地產開發研究報告.pdf
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城市商圈發展、零售業態發展與商業地產開發研究報告.pdf
1、 上海易居房地產研究院 2002009 9年第4 47 7期 總第1 13 31 1期 城市商圈發展城市商圈發展、零售業態變化零售業態變化 與商業地產開發與商業地產開發 正確處理城市商圈發展與商業房地產開發的關系正確處理城市商圈發展與商業房地產開發的關系 城市商圈的發展與規劃建設是一個系統工程，其成敗直接關系到一個城市地 區乃至一個國家經濟發展的步伐和后勁。我在回顧上海房地產市場建設中感到， 城市商圈的發展在規劃過程中與商業房地產開發關系十分密切，因為作為商業承 載體，我國城市商圈在發展過程中有一些地區已經出現大型商業設施發展過快， 商業項目建設較為盲目，商業同質化、商業結構與布局失衡和無序競
2、爭的現象， 任其發展勢將成為制約城市商業持續發展的一個瓶頸。為此，筆者就如何正確處 理城市商圈發展與商業房地產開發的關系，談些膚淺看法，供有關領導和專家們 在研究決策時參考。 一、正確認識城市商圈發展與建設國際大都市的關系一、正確認識城市商圈發展與建設國際大都市的關系 根據國內外學者的理論， “商圈”是指具有一定輻射范圍的商業集聚地。它起 源于德國地理學家克里斯泰勒 （W.Christaller） ， 在 1893 年他第一個提出了城市 發展中的 “中心地理論” ， 認為不同等級的城市作為集散商品， 服務周邊居民的 “中 心地” ，具有不同輻射范圍，而其所輻射的范圍則構成該“中心地”的“市場區
3、” 。 在 1971 年，日本的室井鐵衛出版的日本的商圈一書，討論了日本的“中心地” 和“市場區”的問題，開始用“商圈”這一名詞。后來隨著城市經濟的發展，在 建成的國際大都市中出現了知名度高的國際級商圈，如東京的“銀座” 、 “新宿大 街” ；紐約的“第五大街” ；倫敦的“牛津街” ；巴黎的“香榭麗舍”等。 我國 1978 年改革開放以來，隨著經濟的發展，城市規模有了很大拓展，城市 商圈也隨之迅速發展。正如上海財大現代市場營銷研究中心主任晁鋼令教授論述 的，商圈對一個城市發展的推動作用是不言而喻的。因為在一個城市中，不同層 次和類型的范圍，也是城市及周邊居民生活便利的必要保證。城市居民是一種分 工極細、專業化程度很高的社會群體，所以他們的各種生活需要主要依賴于商業 服務，才能得到滿足。就以上海為例，依據市民的不同需求，已經形成不同層次 和各類的商圈。按層次分，市級商圈有南京東路、淮海中路、
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