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房地產(chǎn)行業(yè)小股操盤全研究報(bào)告.pdf

資源ID：166929 資源大?。?span id="wrxuz6g" class="font-tahoma">1.91MB 全文頁(yè)數(shù)：31頁(yè)
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房地產(chǎn)行業(yè)小股操盤全研究報(bào)告.pdf

1、小股操盤全研究目錄 CONTENTS 目錄操盤模式概述 1 2標(biāo)桿萬科研究 3 小股操盤案例 5 合作要素設(shè)計(jì) 4 談判優(yōu)勢(shì)梳理小股操盤提出背景近年來，土地價(jià)格飆漲、資金成本高企，為維持企業(yè)生存所需的土地儲(chǔ)備量，現(xiàn)金流緊張已成為房企面臨的共性問題。加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速和供應(yīng)量趨于飽和的影響，房企項(xiàng)目開發(fā)成本雖然一路走高，現(xiàn)金回流速度卻在下降，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)逐步放大。為應(yīng)對(duì)目前嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁聯(lián) 姻，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)蔚然成風(fēng)。房企通過合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，逐漸形成獨(dú) 具特色的房企合作之路。所謂房企項(xiàng)目合作開發(fā)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)之間，就特定

2、項(xiàng)目通過簽訂合作開發(fā)協(xié)議，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合行為。國(guó)際房產(chǎn)巨頭帕爾迪（Pulte Homes, Inc.）正是在上世紀(jì)末通過5年的合作開發(fā) 和兼并整合一躍成為美國(guó)最大的房地產(chǎn)商。國(guó)內(nèi)房企萬科借鑒帕爾迪的成功經(jīng)驗(yàn)，自2004年起開始推動(dòng) 項(xiàng)目合作開發(fā)，依靠合作伙伴的土地或資金，迅速做大做強(qiáng)，但是都是持股51%以上，由萬科操盤。2013 年后，萬科受美國(guó)鐵獅門啟發(fā)，更進(jìn)一步引入“小股操盤”模式，在當(dāng)前大環(huán)境遇冷的行情下，依然保持了業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)。何為小股操盤 “小股操盤”模式簡(jiǎn)單的說，便是控盤方與各類合作方基于項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)，控盤方在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由控盤方團(tuán)隊(duì)操

3、盤，使用控盤方品牌和產(chǎn)品體系，共享控盤方的信用資源（融資資源）和采購(gòu)資源?？乇P方通過輸出品牌和管理，放大自有資金投資回報(bào)率。運(yùn)用萬科的采購(gòu)渠道，降低項(xiàng)目材料成本借助萬科的融資渠道，提升資金運(yùn)用效率，節(jié)省資金成本利用萬科成熟產(chǎn)品和工廠化模式，保障項(xiàng)目質(zhì)量依萬科營(yíng)銷道和品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高效快速銷售 1 1 2 2 3 3 4 4 在合作對(duì)象的選擇方面，可以是土地方、資金方，或者是兩者都有。同等條件下，優(yōu)先考慮與土地方合作，以少量的資金為公司贏得優(yōu)質(zhì)的土地與項(xiàng)目的超額利潤(rùn)，以最小的代價(jià)迅速擴(kuò)大公司管理規(guī)模，將財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用到。與土地方合作，優(yōu)先選擇共同成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)為控盤方自有團(tuán)隊(duì)，合作方授權(quán)控盤方開展項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。與資金方的合作，通常選擇與合作方聯(lián)合競(jìng)買土地，并共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。合作方式與收益在收益分配上，控盤方通常會(huì)與合作方約定項(xiàng)目的預(yù)

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