1、如何輕松做好項目的投資測算（靜態篇）如何輕松做好項目的投資測算（靜態篇） 前篇文章講到一個投拓狗應當具備的一些素質當中，著重強調了測算能力。 鑒于有很多朋友在問到測算的事情，特開專篇講一下測算的事情。分為兩篇，第 一篇將靜態測算，第二篇講動態測算。 房地產開發財務常用的評價指標包括靜態測算成果與動態測算成果兩種： 靜態測算，是以某一年，某月的固定生產要素成本（時點價格）為依據，所 計算出來的地產項目投資收益的瞬時值。通俗點講，就是不考慮各項變量，將成 本、售價、成本均錨定在某一固定值，從而得出的測算結果。 動態測算，是指在靜態投資測算基礎上加入資金時間價值資金時間價值等重要變量因素， 得出的地
2、產項目評價方法。 靜態測算評價關注的重點在項目的靜態回收周期、銷售利潤率、凈利潤率。 而動態測算則看重項目的財務內部收益率（即大名鼎鼎的 IRR） 、財務凈現值、 動態投資回收周期。 下面步驟講解一下靜態測算關注的各項指標情況： 1、銷售利潤率：即項目凈利潤與凈銷售總額的比值。銷售利潤率是衡量項 目銷售收益水平高低的財務指標。 2、凈利潤率（成本利潤率） ，指的是項目利潤與項目成本投入的比值。凈利 潤率是初步評價一個項目是否可行的一個重要指標。 凈利潤率凈利潤率= =（銷售總收入（銷售總收入- -總成本總成本- -各項稅費總額）各項稅費總額）/ /總成本總成本*100% *100% 3、靜態投
3、資回收期，指的是項目不考慮資金的動態成本情況下，項目以靜 態收益來抵償全部投資所花的時間。通俗點講就是，項目上馬到現金流量為零所 花費的時間。 用公式簡單表達就是： 下面通過一個案例來講解一下，如圖所示的一個項目 通過計算，它的投資回收周期為： （5-1）+192/864=4.22 年 下面來講一下測算當中一些要素的構成，房地產開發總成本當中包含開發成 本、開發費用兩大類。 開發成本包含土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建安成本、公共配 套建設費、 開發間接費用、 開發期間稅費、 開發不可預見費、 其他費用等九大類。 開發費用包含財務成本、管理成本、銷售費用三項。 1、土地費用。包括土地出讓金、拍賣服務費、土地契稅印花稅、指標費。 2、前期工程費。主要包括前期規劃、設計、可行性研究、地質水文勘測勘 察，以及三通一平的費用： 表格是作者多年前整理，圖片中內容僅供參考 3、基礎設施建設費，
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