1、房地產稅務風險防控與納稅籌劃 2 房地產稅務風險防控與納稅籌劃 公司設立環節重大合同稅務管理 拿地環節重大合同稅務管理 報建設計環節的重大稅務事項管理 第一部分 第二部分 第三部分 開發建設環節的重大稅務事項管理 第四部分 銷售環節重大合同稅務管理 第五部分 金三下發票的風險管理及應對舉措 第六部分 3 三大稅種應納稅額計算口徑對比分析 事項事項增值稅增值稅土地增值稅土地增值稅企業所得稅企業所得稅備注備注 收入（不含稅）一致 成本（不含稅）一致 利息費用費用 管理費用、銷售費用計算扣除 稅金稅金 增值稅都不得扣除 城建稅、（地方）教育費附加、 水利基金（堤圍費） 印花稅、土地使用稅、房產稅 契
2、稅、耕地占用稅 項目直接管理部門 行政管理部門人員 據實或計算扣除 不可加計扣除 可加計扣除 收支盈收支盈 余納稅余納稅 4 三大稅種稅務管理特點 稅種稅種預售預售交樓交樓 特點特點 按公司分項目分年度 分產品類 型 增值稅3%預征11%清繳 土地增值 稅 預征項目清算 企業所得 稅 預征年度清算 不允 許項 目清 算退 稅 盈虧 相抵 5 預售收入納稅對比分析 事項事項增值稅增值稅土地增值稅土地增值稅企業所得稅企業所得稅 納稅情形預征預征預征 預征率3%區域區域 1 東部地區省份預征率 不得低于2% 省、自治區、直轄市和計劃單 列市人民政府所在地城市城區 和郊區的，不得低于15。 2 中部和
3、東北地區省份 不得低于1.5% 地及地級市城區及郊區的，不 得低于10% 3 西部地區省份不得低 于1% 其他地區的，不得低于5 4保障性住房可不預征 經濟適用房、限價房和危改房 的，不得低于3% 6 納稅義務發生時間對比分析 事項事項會計會計增值稅增值稅土地增值稅土地增值稅企業所得稅企業所得稅 納稅義 務時間 交房交房 清算標準 完工標準 應清算可清算 1 全部竣工、完 成銷售 銷售面積比例 超過85% 竣工證明材料已 報房地產管理部 門備案 2 整體轉讓未竣 工決算房地產 開發項目的 銷售不足85%， 剩余全部出租 或自用 已開始投入使用 3 直接轉讓土地 使用權 銷售（預售） 許可證滿三年 已取得了初始產 權證明 4公司注銷公司注銷 7 計稅方法對比分析 事項事項增值稅增值稅土地增值稅土地增值稅企業所得稅企業所得稅 一般一般計稅查賬征收查賬征收 簡單簡易計稅法核定征收核定征收 1 建
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