1、1 營改增后房地產相關稅費計算 2 01 營改增 02 增值稅計算 目錄 CONTENTS 03 土地增值稅計算 3 PART 1 營改增 4 營改增| 對比分析 自2016年5月1日起全國各行業全面實行營改增 價內稅 全額計征 稅率5% 營業稅 價外稅 差額計征（銷項-進項） 不同行業稅率不同 （服務業6%，房地產業11%，采購材 料17%等） 增值稅 注：應稅服務年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額) ，是小規模納稅人，適用3%的增值稅率 1、稅種不同 2、征收范圍不同 3、稅率不同 5 例：某代理項目合同金額1000萬，期間發生廣告費20萬，人工成本300萬，計 算營業稅和增值稅 營改
2、增| 對比分析 明確兩個概念： 銷項稅： 銷售業務產生的增值稅（開出發票） 1000/(1+6%)6%=56.6萬 進項稅： 采購業務產生的增值稅 （接受發票） 20/(1+6%)6%=1.1萬 應繳營業稅為：10005%=50萬 應繳增值稅為： 1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5萬 價內稅 價外稅 銷項稅 進項稅 6 PART 2 增值稅計算 7 房地產項目增值稅基本知識 8 對于房地產行業 征稅范圍 境內銷售或者租賃不動產 稅率 11%、5% 計稅方法 一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額 簡易計稅方法：應納稅額征收率 納稅義務發生時間
3、收到預收款時預繳增值稅3%，待產權發生轉移時，再清算應納稅款， 并扣除已預繳的增值稅款。 備注：房地產老項目指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目 1、新項目采用一般計稅方式，房地產老項目既可以選擇一般計稅方式也可以選擇簡易計稅方式， 房地產老項目一經選擇簡易計稅方式，36個月不得變更計稅方法。 2、采用簡易計稅方法，按5%的征收率計征，進項稅不予抵扣。 3、產生收入時預繳增值稅，產權發生轉移時，清算應納稅款，影響現金流量表。 增值稅計算房地產項目 9 例：某房地產項目2016年5月份銷售取得預售房款6億元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值稅專用發票進項稅額總額3000萬元。 增值稅計算房地產項目 簡易計稅方法：應納稅額X征收率 =60000萬/(1+5%)x5%=2857萬 5%征收率，不能抵扣進項稅 一般計稅方法：當期銷項稅
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