1、中原策劃流程培訓中原策劃流程培訓 前期策劃篇前期策劃篇 策劃？策劃？ 前期策劃？前期策劃？ 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程 可行性 研究 價格定位 開發(fā)周期 銷售周期 經濟效益 分析 推廣方案 項目研究 市場定位 客戶定位 產品定位 地塊地塊產品方案產品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 第一階段第一階段 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技 術經濟分析、論證的過程。 是項目投資決策的依據。 是籌集建設資金的依據 是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據 是編制下階段
2、規(guī)劃設計的依據 市場分析市場分析 市場預測市場預測 收入、成本、費用預測收入、成本、費用預測 財務評估財務評估 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 敏感性分析敏感性分析 風險評估風險評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預測、需求預測、價格預測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、 管理費、稅費等 靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到 盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點 反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值 的變化百分比參數值變動的百分比 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同 因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做 出
3、某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準 確的判斷 可行性分析的研究內容可行性分析的研究內容 第二階段第二階段 項項 目目 研研 究究 項目研究？ 市場研究？ 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項目價值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產品 項目研究的目的：項目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 1 1、宏觀環(huán)境研究、宏觀環(huán)境研究 宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會） 城市經濟狀況（GDP、人均收入等） 城市建設（城市規(guī)劃、固定資產投資、拆遷計劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等） 房地產市場環(huán)境 結構及其規(guī)模（一、二、三級市場） 板塊布局（熱點區(qū)域） 行業(yè)成熟度（產品豐富度、外來開發(fā)商的進入程度） 結論：房地產未來發(fā)展趨勢結論：房地產未來發(fā)展趨勢 經濟環(huán)境 2 2、項目價值分析、項目價值分析 產業(yè)分布
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