1、商業定價和租金測算的三種方法（干貨） 商業地產的定價和租金問題，對很多投拓人員來說一直是一個模糊地帶，甚 至是很多公司也是沒有一個精細的測算體系。大部分做傳統地產，特別是高 周轉的房企，都是采用成本覆蓋法即直接用住宅地塊開發的利潤覆蓋商業 地塊成本的做法。但是后來發現對商業地產沒有一個清晰的認知，缺乏精細 的定位和策劃，導致錯過了一些超額利潤的機會。 前面一篇文章講了商業地產盈利和套現的三種方法，附鏈接：商業地產三種 套現模式及五大盈利秘訣。后來總結，發現除了三種傳統的主流盈利方式 外，還有冠名權，活動贊助等收益形式。 一個商業產品，要進行銷售價格定價，現在主流的商業地產定價主要有三種 方法：
2、成本定價法、市場比較法、租金反推法。 成本定價法 這是大家最為熟悉的，最為簡單易操作的辦法。具體公式可以表述為： 銷售價格=土地成本+開發成本+稅費+預期目標利潤總額 從使用效果來講，這個辦法能夠做到覆蓋成本，實現房企收回投資，賺取開 發利潤的目的。但是缺點非常明顯，這個辦法僅僅是站在房企開發的角度， 站在投資者的角度這個價格只是一個參考，更需要參考商業的實際市場需求 和租金水平。 土地成本、開發成本和利潤都是由房企決定的，不同房企的成本管理水平差 距很大，以這種方法來決定商鋪的價格是有失科學和全面的，容易與市場正 常的價格水平脫節，導致項目銷售或者招租困難。 市場比較法 這是投拓人員在測算中
3、用得比較多的方法，簡單而實用，但是有一些邏輯關 系和原則大家還是比較模糊。 市場比較法有三個因素納入綜合考量：區域商鋪平均價格水平+本項目硬件 條件+重點類比項目商鋪價格 通過詳細的摸排，我們可以建立一個表格，根據各項評分修正項目的銷售價 格： 表格僅供參考，可根據城市的能級和消費水平進行各項評分標準修改 一般來講，社區多層商業均價與住宅均價（清水價格，精裝修成本不計入） 的比值在1.52倍之間（一層商業在2-3倍），具體要結合商業比例的多 少，地段，交通通達度，輻射區域人口數量，城市能級來決定。在廣大的三 四五線城市，除了主城區的核心地段外，商業的去化是較為困難的，因此定 價顯得相對保守。 商業分層的價格關系是：我們以商鋪均價作為一個基數，一層商鋪的價格是 均價的120%-150%；二層商鋪的價格是均價的60%-80%；三層商業的價格是均 價的40%-60%。常規情況下，三層及以上的商業
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