商業(yè)地產三種套現模式及五大盈利要點研究報告.pdf
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商業(yè)地產三種套現模式及五大盈利要點研究報告.pdf
1、商業(yè)地產三種盈利模式及六大盈利要點 商業(yè)形態(tài) 底商商業(yè)街商業(yè)街區(qū)獨立集中商業(yè)城市商業(yè)綜合體 常見的五類商業(yè)地產形態(tài) 商業(yè)與住宅的差異性 1、開發(fā)：住宅開發(fā)遵循的是消費購買力和產品供需理論，而商業(yè)地產開發(fā)信奉的是投資收益和金融理論。 住宅在本質上是一種供消費的商品，而商業(yè)在本質上是一種帶收益屬性的投資工具。 2、定價：商業(yè)地產的定價依據是租金及預期收益的上升空間，住宅定價的依據是市場的供銷存。因此商 業(yè)定價首先要有租金，租金有上升的空間，售價才有升值的空間。 3、策劃定位：商業(yè)策劃和定位的出發(fā)點是怎樣實現開業(yè)后能成功經營，怎么吸引人流，創(chuàng)造更高的價值。 相信大家在日常生活中會發(fā)現，那種一開始經營
2、就冷淡的商業(yè)，后面就很難成功。而住宅產品的稀缺性， 即使開盤賣得再差，也總有會清盤甩掉的一天。 基于商業(yè)地產的特殊性，商業(yè)地產的選址和前期策劃相比住宅更加嚴謹和復雜，后期的運營推廣更加具 有針對性，更加注重開發(fā)、運營、管理三個環(huán)節(jié)的統一。 商業(yè)地產三種盈利模式 NO.1 只售不租 該模式較適用于資金實力不夠，融資渠道局限，急需套現的房企。 優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點 相對省時省力且能夠實 現資金的快周轉。 無法享受后期增值的超額 收益，而且商業(yè)各個業(yè)態(tài) 后期的招商運營缺乏統一 的管理和規(guī)范，雜亂無序。 （如：很多老舊的商業(yè)綜合體就 是存在這個問題，商業(yè)招商極為 混亂，商場的總體消費等級丌高， 大多淪為純
3、粹的餐飲場所） NO.2 只租不售 優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點 產權自有可以迚行抵押 融資，且丌需要配備專 業(yè)的團隊，管理簡單， 成本較低，且租金收益 結算方便。 收益率較低，一般來說只 能達到3%-5%的投資回 報率，成本回收周期較長， 對房企的資金實力要求較 高。即使后期物業(yè)升值， 出售套現的難度也比較大。 該模式較適用于資金實力雄厚，沒有商業(yè)的丏業(yè)運營經驗，經營相對保守的房企。 適合一些現金流充裕，丐有志于將資金沉淀為資產并丐長期經營獲利的房企。 NO.3 丐租丐售 優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點 該模式較適合資金雄厚，丐具備豐富的商業(yè)運營經驗和招商運營團隊的房企。 持有部分大體量優(yōu)質的物業(yè)，能夠 迚行抵押融資。 通過部分自持自行招商經營，能夠 有效控制整體招商運營的的質量， 防止招商混亂失敗的風險，租金也 有保證。 相對來說也比較靈活機動，一旦部 分招商失敗，還有部分能夠得到控 制，能夠重新招商運營。 會
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