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8張圖看懂地產(chǎn)項(xiàng)目定位(包含土地客戶市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)）.pdf

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8張圖看懂地產(chǎn)項(xiàng)目定位(包含土地客戶市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)）.pdf

1、8 張圖看懂項(xiàng)目定位（包含：土地張圖看懂項(xiàng)目定位（包含：土地客戶客戶市場(chǎng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)）運(yùn)營(yíng)）目定位是什么？為什么把產(chǎn)品定位看得如此重要？相信越是專家老手，你越懂！今天分享：房地產(chǎn)產(chǎn)品定位中的 6 大環(huán)節(jié)與 5 大技巧. 第一部分：項(xiàng)目定位的目的與意義 1.1 項(xiàng)目定位的目的:做“對(duì)的產(chǎn)品” 項(xiàng)目定位包括市場(chǎng)定位及產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 1.2 準(zhǔn)確定位對(duì)運(yùn)營(yíng)的影響在一定條件下，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的組合分類，取舍平衡，實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化 1.3 什么是對(duì)的產(chǎn)品 “對(duì)的產(chǎn)品”是對(duì)土地、客戶、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)的深入理解與合理匹配土地匹配性：“對(duì)的產(chǎn)品”必須與土地屬性相匹配預(yù)見(jiàn)性：土地屬性的判斷要有預(yù)見(jiàn)性（今天的

2、C，明天的 G）創(chuàng)造性： “對(duì)的產(chǎn)品”甚至可以改造、提升土地屬性客戶 “對(duì)的產(chǎn)品”必須匹配客戶需求，客戶需求可以分為 3 個(gè)層面功能需求：主要為戶型產(chǎn)品層面，匹配不同家庭結(jié)構(gòu)的對(duì)居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要為風(fēng)格主題層面，匹配不同層次客戶對(duì)于身份標(biāo)簽、情感體驗(yàn)的要求發(fā)展需求： “對(duì)的產(chǎn)品”不僅要做好住宅，還要做好配套，包括學(xué)校和商業(yè)等（第五園）市場(chǎng) 在市場(chǎng)中有準(zhǔn)確的項(xiàng)目和客戶定位有差異化的核心價(jià)值符合未來(lái)市場(chǎng)的供求關(guān)系符合政策的導(dǎo)向和趨勢(shì) 運(yùn)營(yíng) 明確公司的運(yùn)營(yíng)使命對(duì)項(xiàng)目分類管理，不同的項(xiàng)目類型，運(yùn)營(yíng)使命會(huì)有差異對(duì)項(xiàng)目分期管理：大項(xiàng)目在不同的階段，運(yùn)營(yíng)使命也會(huì)有

3、不同的差異第二部分：項(xiàng)目定位的邏輯與內(nèi)容 2.1 如何精準(zhǔn)定位，做對(duì)產(chǎn)品？正精準(zhǔn)定位就是：正確的產(chǎn)品，來(lái)源于土地、客戶、市場(chǎng)與運(yùn)營(yíng)的合理匹配產(chǎn)品定位的邏輯 2.2 市場(chǎng)定位的流程 2.2 產(chǎn)品建議的流程 2.3 項(xiàng)目定位的內(nèi)容： 2.4 項(xiàng)目定位的部門配合及分工第三部分：如何精準(zhǔn)定位做對(duì)產(chǎn)品 3. 如何進(jìn)行項(xiàng)目定位認(rèn)知土地屬性精準(zhǔn)判斷土地價(jià)值把握客戶需求客戶需求與土地屬性的匹配認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篩選客戶需求，確定競(jìng)爭(zhēng)策略認(rèn)知產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)將競(jìng)爭(zhēng)策略、客戶需求與產(chǎn)品落地相匹配 3.1 認(rèn)知土地屬性，首先認(rèn)知地價(jià) 通常我們所說(shuō)的地價(jià)為“狹義地價(jià)”，即“土地獲得價(jià)”，實(shí)際上地價(jià)應(yīng)該是“廣義地價(jià)” 廣義地價(jià)=土地獲得價(jià)+改善土地屬性所投入的費(fèi)用說(shuō)明：對(duì)與 G2 類產(chǎn)品而言，土地屬性改善費(fèi)用小，地價(jià)土地獲得價(jià)；對(duì)于 T2 類、C 類產(chǎn)品而言，需要投入可觀的費(fèi)用用于土地屬性改善，則：地

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