2018年盈石十里櫧溪文旅項目定位報告（158頁）.pdf
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2018年盈石十里櫧溪文旅項目定位報告（158頁）.pdf
1、Page 1 時光饒城項目時光饒城項目 定位報告定位報告 2018年01月24日 Page 2 0 1 市場回顧及定位推導 Page 3 上饒各項經濟指標排名位居江西省第四、五，省內中等水平 宏觀經濟 工廠類企業，僅老板和工人兩種屬性人群，中產相對較少 產業結構 年齡結構老齡化，本地人口外出務工較多，人口流出型城市 人口結構 人口結構現狀 從上饒經濟、產業和人口結構分析，上饒消費者目前以企業成功人士有較多財富 積累，城市人口結構老齡化且大量人口外出務工 Page 4 傳統商圈，目前人流較高，未來可升級潛力較小，業態品類和結構檔次較低 人民廣場商圈 傳統社區配套，商務型夜間消費有一定發展，集中商
2、業未形成市級輻射力 城東商圈 城市新興商圈，雖然以萬達為區域代表提升城市商業能級，但人流相對較少 行政中心商圈 商業格局現狀 上饒主體商業消費集中在人民廣場商圈，以萬達為代表的行政中心商圈逐漸發 展；商業品牌以國內二線為主，較缺乏國際品牌。 人民 廣場 商圈 城東 商圈 行政 中心 商圈 本案 城東商圈-恒基城市廣場 人民廣場商圈 行政中心商圈-萬達廣場 Page 5 商業競爭激烈 已入市代表競爭項目：萬達廣場 購物中心 街區 未入市競爭項目：新城吾悅廣場，約13萬方 未入市競爭項目：靈山小鎮，一期2.1萬方 在現有消費水平下，現有市區商業略顯需求不足，未來入市商業項目均位于本案 附近，城市商
3、業競爭激烈 現有商業 約45萬 未來將投 入項目 未來可統計商 業約15萬 注：項目體量選取上饒市內超過2萬平米集中商業來計量，根據市場調研獲取數據 Page 6 項目理解 投資超過 110億 綠色生態 文化長廊 承載復興中 國傳統文化 使命 國際生態 旅游度假區 三大組團共 五千畝大盤 VS 現有人口量和消費力難以支撐項目存活 需求供應 未來供應 十里櫧溪市場供需現狀 消費力 不足 Page 7 屬地 業主 本地人群 外地游客 培育期發展期成熟期 形象打造收益盈利收益盈利 本地客群 + 都市宅度假客群 都市宅度假客群全客層 項目理解 長遠來看，吸引本地人群的前提下，還需要外延消費客群 Page 8 一期操作思路 目的性消費 匹配目標客群，如何吸引人來？ 旅游屬性情感重塑 + 粘性 本地人：歸屬感 外地人：新奇特 操作原則 非常規的商業業態 弱化純粹商業空間 文化體驗 視覺化 情感化 文化
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