1、 報告提綱 為什么要銷售 銷售的標的物（物權、非物權） 商業物業的幾種銷售方式（概念特點） 不同銷售方式的優劣勢及其適用物業 不同銷售方式的定價策略 帶租約銷售與售后返租 回報率與利率、租金的關系及對銷售的影響 不同返租模式的現金流 售與不售 招商與銷售的關系 先租后售 租售并舉 先售后租 只租不售 只售不租 特點適用物業 先租后售 營造商業氛圍，提升商業價值，利于后期銷售 （帶租約銷售） 社區商業、小 型集中商業 租售并舉 操作靈活，利于資金的回籠； 租金與售價不對等 先售后租 快速回籠資金，以統一租賃方式確保商業后期 經營；買高了vs賣低了（產權式銷售） 社區商業、集 中商業 只租不售 遵
2、循商業客觀規律的最佳處理方式； 資金大、回收周期長，運營風險大 大型MALL 只售不租 快速回籠資金；經營不統一，影響商業整體價 值及開發商品牌形象（直接銷售、整體銷售） 小型社區底商， 非集中商業 為什么要銷售 開發商直接的現金壓力 未來預期不良 退出機制 銷售的標的物（物權） 商業物業的物權屬性包含所有權、使用權、轉讓權、收益權、抵押權、擔保權、退出 （轉讓），現實中的商業物業銷售多種多樣，圍繞6大屬性，不同的銷售方式所銷售的 標的物也不同。 商業物業的幾種銷售方式 商業物業的幾種銷售方式 直接銷售 帶租約銷售 產權式銷售（售后返租） 整體銷售 房地產信托 直接銷售 直接銷售 開發商購買方
3、（業主）經營方 是否具有所有權 是否具有使用權 是否具有轉讓（退 出）權 是否具有收益權 是否具有抵押權 是否具有擔保權 完全的物權轉移 商業運營之前直接銷售 帶租約銷售 帶租約銷售 開發商購買方（業主）經營方 是否具有所有權 在約定期限內 是否具有使用權 是否具有轉讓 （退出）權 是否具有收益權 是否具有抵押權 是否具有擔保權 帶條件的物權轉移 產權式銷售 產權式銷售（售后返租） 開發商購買方（業主）經營方 是否具有所有權 在約定期限內 是否具有使用權 在約定期限內 是否具有轉讓 （退出）權 在約定期限內 是否具有收益權 是否具有抵押權 是否具有擔保權 不完全的物權轉移 產權式銷售也稱為“返租銷售”，通常是對 整體商鋪進行分割后對外發售，為確保統一 經營，一般采用返租形式收回商鋪一定期限 的經營權，給予投資者一定比例的租金回報。 是最具爭議的商業銷售模式。 經營權銷售 經營權銷售（只租不
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