1、關于中國商業地產的反思關于中國商業地產的反思 滯后的理論 商業地產對“城市生活”的影響如此巨大而又高深莫測， 是因為它跨越了房地產、 商業、 金融等多個學科和領域，是一門地地道道的邊緣科學和復合產業。因此，無論是理論還是實 踐，無論是國內還是國外，無論是企業還是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的問題。 主要表現在幾個方面： 理論不夠成熟。在國際上，很多應用于“商業地產和零售店”的“權威理論”，都存在 很大的片面性和局限性。諸如，“萊利商圈法則”、“哈夫引力模型”、“SWOT 態勢分析 法”、“波特競爭模型”、“藍徹斯特法則”等等。就連一些“高等學府”的教材和講義也 存在缺欠，甚至是錯誤的。
2、巨頭經常失誤。 在“商業地產和零售店”的經營實踐中， 我也親身體驗了許多“國際巨 頭”在項目選址、賣場規劃、運營管理等方面的失誤。諸如，家樂福、歐倍德、好又多、易 初蓮花，等等。 政府缺乏經驗。我們國家的許多地方政府，由于缺少成熟理論的指導，在“商業地產和 零售業”的宏觀管理上也缺乏經驗。 如， 很多地方政府將“超大型 Mall”作為“政績工程” 而失敗;又如，將“人均擁有商業面積 1 平米”這樣“低價值的商業指標”寫入“城市發展 規劃”等。 關于“國際標準” “國際標準”并不一定適合中國的實踐。 比如， 國際購物中心協會(ICSC)對“購物中心 的分類”：鄰里購物中心、社區購物中心、地區性購
3、物中心、跨地區購物中心等。 而其中的“鄰里購物中心”， 面積小的僅有 3 萬平方英尺(約 2787 平方米);在中國， 又 有誰見過“這么小的”、“僅服務鄰里的”購物中心哪?! 中國對“購物中心”的理解， 是要能輻射“一定城區范圍”的較大商場， 好比北京“老 崇光 SOGO”(南館開業前)，長沙平和堂等等，而決不僅僅是“服務鄰里”!(參見：商業 規劃-商業地產的“八大業態”-Shopping Mall/購物中心與 LifeStyle Center) 或許我們將 ICSC 所界定的“購物中心”，理解為廣義的“購物場所”更符合中國的實 際;而“鄰里購物中心”與其說是“購物中心”，倒不如說是“小型商業區”或“社區商業” 更為合適! 所謂的“國際標準”，一旦脫離了中國的實際，就會產生混亂抑或是思想的，抑或 是經營的! 又如“坪效”， 是衡量商場“單位面積產出”的指標， 在業界也經常有人樂此不疲地使
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