1、購物中心主題化 【購物中心源起】 購物中心起源于十八、十九世紀歐洲的城市拱廊建筑和商業廊，真正的大發展始于 20 世紀 50 年代的美國。上世紀 90 年代中期，以廣州天河城為代表，這種現代商業聚集形式開 始進入中國，經過二十年的實踐，購物中心已成為中國城市元素的重要組成部分，和中國城 市化建設的生力軍。 【快速發展帶來的同質化隱憂】 在城市化驅動下的房地產開發熱潮正遭遇前所未有的政策壓力，為平滑業績的周期波 動，有實力、有遠見的地產商均已陸續開始介入商業地產或把戰略重點往商業地產轉移。商 業地產開發代表了一種完全與住宅開發不同、 理論上來說更先進的開發模式， 其短期增值及 變現能力可能比不上
2、住宅開發， 但其長期資本增值能力和穩定的收益能力卻是住宅開發所望 塵莫及的。正因為如此，一些嘗到甜頭的發展商如萬達、華潤、萬科、中糧、中海、龍湖、 保利、茂業、佳兆業等房企紛紛加快其在商業地產領域的布局搶點，增加相當體量商業項目 的儲備。 隨著供應量的急劇增加， 作為商業地產主要功能組成的購物中心遍地開花， 并已逐步成 為市場主流。以深圳為例，20102011 年，深圳新開工的購物中心項目約 18 個，商業總建 筑面積約 160 萬平方米，而 2012 年將入市的購物中心（均為商業綜合體形式）就有十多個 個，面積近百萬平方米。目前深圳已開業的購物中心面積超過 200 萬平方米，加上今年入市 的
3、近百萬平方米，深圳僅購物中心的體量將在年底突破 300 萬平方米。 然而在這一股大干快干的熱潮之下， 我們不難看到其所暗藏的危機。 “競爭激烈” 、 “適 當過剩” 都屬市場經濟發展過程中的正常現象， 但普遍性的同質化競爭卻是購物中心行業穩 健發展的真正隱憂所在。“每家的風格都差不多，服裝品牌店、超市、電影院、餐飲店 進駐的品牌也基本相同” ， “逛了兩三個商場，感覺就像逛了一個” ，這是很多消費者的感受。 從目前的現狀來看，品牌資源匱乏，定位不清晰，經營者難以挖掘出適合細分市場的品牌進 行有機組合，是商場缺乏特色和吸引力，出現同質化經營的直接原因。 【主題化概念崛起】 同質化競爭愈演愈烈， 使得同一商圈的大型商場不能共享客源而是互相分流客源。 如此 一來，這些商場非但不能在商圈內形成聚合，反而互相廝殺，最終將最弱的一方淘汰，勝者 也元氣大傷。 其實行業的一些先知先覺者早已意識到了這種風險
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