國際場商業地產市場定位產品定位營銷推廣策劃報告.doc
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國際場商業地產市場定位產品定位營銷推廣策劃報告.doc
1、藍胄藍胄國際場市場定位國際場市場定位/產品定位產品定位/營銷推廣策劃報告營銷推廣策劃報告 藍胄國際場 市場定位/產品定位/營銷推廣策劃報告 目 錄 第一部分 市場定位 第二部分 產品定位 第三部分 推廣攻略 第四部分 銷售組織與執行 序 雍和大廈地塊四方四正，毗鄰北二環環線地鐵及即將通車的地鐵 5 號線，是一塊市中心次熱點區域可塑性較強的土地； 雍和大廈中途易手，大開挖業已就緒，五證俱全，是一個具備內部認購先機，規劃設計再 進行細部斟酌的時機性樓盤； 速戰速決的有利工期，中小規模的建筑體量，為短平快的營銷推廣塑造了可遇不可得的先 決條件； 廣東開發商良好的信譽背景，市場部與建筑設計院一對一的交
2、流平臺，為項目隨之成為區 域亮點、獲得相對理想的綜合收益、并締造優秀的項目品牌及公司品牌，打下難得的根基； 打造成什么樣的產品能夠達到預期效果？制定什么樣的價格取向在規避風險的同時完滿 售罄？我們已經發現的是，在 2003 年，在這兩個最為核心的問題背后，需要用非常規的全 盤操作策略，方能贏得滿堂紅； 此方案既有別于代理商所謂的“進場型全程策劃報告”，擯棄了一般的模式化策劃泡沫；又 有別于開發商的“市場分析、市場定位、產品分析、產品定位”之常規策劃書，強調每一步實 操的同時，同樣講求之前嚴謹的論證，之中求實的運作和之后公正的評估。但必須確保運行 推廣的每一步都必須叫響非同凡響。 一、市場環境及
3、區域價值 1、 市場綜合走勢 04、05 兩年是北京房地產市場的供應高峰期，大盤化整為零，中小樓盤做成精品以對抗 供量風險；房價穩中趨降，性價比全面提升； 5000-6000 元/平米的城市住宅需求成為主流，商住公寓逐漸被新商務公寓所取代，投資 型樓盤繼續面臨現房低租市場，甲級寫字樓與高檔公寓租金售價普遍下跌； 13 號線、地鐵 5 號線、開至通州的 1 號線、朝陽北路等城市交通格局的變化直接帶動房 地產市場格局大變化，多熱點項目頻出，競爭進入白熱化； 40 萬平米以上的大盤項目首先進入品牌化提升時代，房產消費的理性化發展拉低投資開 發利潤；綜合素質成為項目競爭關鍵； 泛 CBD 進入實質性拼殺階段，客戶游移現象明顯；亞運村交通瓶頸短期內不會改觀，相 對制約亞運板塊房市售價；中關村甲級寫字樓集體出現泡沫，空置率大幅提高； 10 余平米至 40 余平米的超小戶型將被市場無情淘汰，50 余平米
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