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房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算專題探討方案-53P.pdf

資源ID：170324 資源大小：1.97MB 全文頁(yè)數(shù)：53頁(yè)
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房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算專題探討方案-53P.pdf

1、1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算專題 2 商業(yè)達(dá)人交流群：108050822 交流、分享、合作、共贏 3 報(bào)告主要內(nèi)容報(bào)告主要內(nèi)容項(xiàng)目屬性界定測(cè)算步驟分解操作方法研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 4 不同性質(zhì)項(xiàng)目涉及相關(guān)物業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目屬性住宅商業(yè) 辦公綜合體工業(yè) 住宅商業(yè) 辦公酒店式公寓酒店廠房售售售售持有售租賃租賃租賃租賃 5 操作步驟前提假設(shè) 地塊基本指標(biāo) 價(jià)格漲幅開(kāi)發(fā)節(jié)奏及銷售速度成本測(cè)算依據(jù) 定價(jià) 定價(jià)方法定價(jià)思路現(xiàn)金流銷售+租賃收入建造成本稅費(fèi) 現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)金流量表敏感性分析單因素敏感性分析雙因素敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo) 及評(píng)價(jià) I

2、RR NPV 回收期不同性質(zhì)的項(xiàng)目，雖然物業(yè)形態(tài)/營(yíng)銷方式有所區(qū)別，但經(jīng)濟(jì)測(cè)算環(huán)節(jié)的操作步驟相同基礎(chǔ)條件數(shù)據(jù)處理結(jié)果評(píng)價(jià) 6 前提假設(shè)和定價(jià)作為經(jīng)濟(jì)測(cè)算的根本條件，決定了整個(gè)測(cè)算的有效性在整個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，前提假設(shè)一方面作為我們對(duì)于項(xiàng)目的一些想法和說(shuō)明，一方面也為經(jīng)濟(jì)測(cè)算的相關(guān)測(cè)算指標(biāo)提供依據(jù)和支撐。測(cè)算過(guò)程只是一個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算和數(shù)據(jù)輸入/輸出，而所有核心初始數(shù)據(jù)便是在前提假設(shè)和定價(jià)中體現(xiàn)。前提假設(shè) 定價(jià) 現(xiàn)金流敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)及評(píng)價(jià) 7 可作為直接描述，也可加入測(cè)算觀點(diǎn) 前提假設(shè) 地塊基本指標(biāo) 價(jià)格漲幅開(kāi)發(fā)/銷售節(jié)奏成本測(cè)算依據(jù) 摘自杭州灣旅游商貿(mào)綜合體項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告地

3、塊指標(biāo)通常為了展示方案排布，更好的明確各物業(yè)類型的體量關(guān)系，直觀地看到測(cè)算分哪幾類物業(yè)。描述地塊的特殊條件或要求。對(duì)于很多項(xiàng)目的初始條件很不明晰，部分內(nèi)容無(wú)法測(cè)算時(shí)，可在此部分闡明觀點(diǎn)，結(jié)合前期的市場(chǎng)觀點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，理清我們的測(cè) 算思路。 8 以整體市場(chǎng)物業(yè)價(jià)格漲幅作為依據(jù) 前提假設(shè) 地塊基本指標(biāo) 價(jià)格漲幅市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目成長(zhǎng) 開(kāi)發(fā)/銷售節(jié)奏成本測(cè)算依據(jù) 摘自杭州灣旅游商貿(mào)綜合體項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告價(jià)格漲幅作為收入測(cè)算的前提條件，各物業(yè)類型的漲幅計(jì)算相同。在不同區(qū)域市場(chǎng)，我們可能遇到整體市場(chǎng)的價(jià)格漲幅跳脫正常市場(chǎng) 值，此時(shí)需要調(diào)整和修正。 1. 計(jì)算單位：月均漲幅，年均漲幅； 2. 區(qū)間調(diào)整：以月計(jì)，可取近一年，可取近2年，以2010年房產(chǎn)調(diào)控年月開(kāi)始測(cè)算，以價(jià)格平衡區(qū)間測(cè)算； 3. 計(jì)算方式：復(fù)合增長(zhǎng)率，平均增長(zhǎng)率 9 綜合多個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅作為依據(jù) 摘自安信依托長(zhǎng)海

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