1、一、商業業態及業態規劃的定義 (一)商業業態的定義 商業業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營 模式或經營形態, 其分類的主要依據包括經營主體目標市場、經營 理念、服務功能、選址要求、立店規模、商品結構標準等諸方面。 城市綜合體內主要的商業業態包括: 購物中心、酒店、寫字樓、公 寓、 住宅等等; 而其中購物中心內的業態主要有:百貨店、 零售型專 業店、 專賣店、 特色超市、 大型綜合超市、 電影城、 娛樂中心(KTV、 電玩等)、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院 及發廊、銀行、便利店、折扣店、專業市場等。 (二)商業業態組合與規劃 所謂業態組合就是指綜合體或購物中心根
2、據自身的定位確定 商業業態的種類和每一種商業業態在購物中心中的分布及分配比 例的過程。 業態組合涉及三個層面的問題: 1、業態的選擇: 一個綜合體或 是購物中心究竟應該承載哪些功能、 涵蓋哪些業態; 2、 配比的問題: 各業態在綜合體或購物中心中的占比及每一業態中具體每個業種 數量的多少以及相互的比例關系; 3、落位與分布的問題: 各業態在 綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。 對不同的業態如何進行有效的劃分與組合,不僅關系到：廣場 定位的實現、客流的共享,更關系到經營收益的最大化。 二、業態規劃的基本原則 1、定位優先的原則 單個綜合體或購物中心的業態組合須服務于公司整體戰略的 發展
3、要求。 購物中心業態的選擇與配比規劃須符合城市綜合體的整 體定位, 滿足商家的經營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物 中心的定位包括三個層面: 1)整體的功能性定位:即綜合體(購物中心)要實現哪些基本的 功能。位于不同城市不同區域屬性的城市綜合體,由于區位特征不 同,其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區別：如上海五 角場廣場屬于城市中心(副中心)型城市綜合體,北京 CBD 廣場為城市特定功能區域內的綜合體,而寧波廣場則屬于典型 的郊區型城市綜合體。 2)目標客群的選擇:位于不同類型的城市以及城市不同區位的 城市綜合體,其目標消費人群的結構、消費能力以及消費傾向會有 所差別,這必然會影響到綜合體(尤其是購物中心)內商業業態種類 的選擇及各業態的配比。 3)規模選擇:城市綜合體(購物中心)的面積、大小及橫豎向空間 結構。 2、功能性選擇是業態組合規劃的基礎 綜合體(購物中
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