1、 商業地產運營模式商業地產運營模式 訂單地產：訂單地產： 跨國商業企業獲準進入中國的流通領域， 在目標城市的選地、 買地及改造原有設施等就 是他們發展的一個瓶頸，而這正好是房地產企業的強項。 和跨國商業企業，簽訂了戰略合作協議，雙方約定了權利義務。戰略合作協議有 四個方面。把“共同選址、技術對接、平均租金、先租后建”四個方面的涵義合在一起取了 一個名字，叫作“訂單地產” 。 1) 共同選址共同選址：對每一個店址由戰略伙伴提出意見，書面確認。 2) 技術對接：技術對接：一個店那家戰略合作伙伴需要多少平方米，高度，出入口、交通體系等 等， 每個戰略合作伙伴出專業人員與我們的規劃設計部進行技術對接，
2、 之后再正式簽署確認 書。技術對接的結果，是使我們的項目在開發之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。 3) 平均租金：平均租金：為了快速擴張，快速發展，與所有加入合作的伙伴，都約定一個前 提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的 租金具體多少不用再談判，速度快。 4) 先租后建先租后建： 選址、 規劃、 租金都確定了， 開工之前先簽一個協議， 然后再投入建設。 可以看到訂單地產產生不是空穴來風、無源之水，是以資源與利益結合作為產生的基 礎。同時利益最大化又保證了風險最小化。 結合品牌地產、品牌商家、資源開發建設優勢，熟悉國內環境量身定做，品牌號召力，
3、管理經營經驗豐富。 利益規避風險， 帶動人氣提升價值利益最大化， 占領中國市場迅速擴張， 定制化建設利益最大化，由以上又或者說訂單地產的實質是招商先行。 資金鏈：資金鏈： 1) 外部支援外部支援：的戰略要求作全國性企業，要求迅速擴張，因為只只有大規模開發迅有大規模開發迅 速擴張速擴張才能最大程度的抵御風險。 從國際慣例來看商業地產發展都是靠房地產信托基金托住 這個產業健康的向前發展。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保 險基金這種求穩而對回報率要求不高的資金， 只有它們才能托住商業地產的發展。 選用 境外的長期房地產信托基金。 2) 內部經營：內部經營： “現金為王”一直是的核心經營理念之一，再得到了境外信托基金的 支持后，在他的內部仍有一套嚴謹有序的資金鏈條。 A. 住宅收益： B. 租金回流： C. 蓄水池效應：商業地產的發展當然也需要同
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