商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式核心要素分析報(bào)告.ppt

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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式核心要素分析報(bào)告.ppt

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式核心要素商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式核心要素投資發(fā)展中心麥格理基金三大銀行巨額授信銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售回款持有物業(yè)租金收入商業(yè)管理收入借助商業(yè)優(yōu)勢(shì)，低成本獲取土地。通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)完善區(qū)域配套，提升區(qū)域價(jià)值。訂單模式，化解風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體模式，多物業(yè)形態(tài)相互提升價(jià)值。租售并舉，平滑營(yíng)業(yè)收入周期性波動(dòng)。專(zhuān)業(yè)化商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值。占領(lǐng)終端市場(chǎng)，擠占產(chǎn) 業(yè)鏈利潤(rùn)份額。 1.融資渠道 2.土地儲(chǔ)備 3.產(chǎn)品規(guī)劃 4.運(yùn)營(yíng)管理 1.“人無(wú)我有”的競(jìng)爭(zhēng)理念 2.“穩(wěn)定現(xiàn)金流”的企業(yè)成長(zhǎng)理念 3.“量身定做”的產(chǎn)品規(guī)劃理念三大三大核心核心理念理念四大四大關(guān)鍵

2、關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 1.1.資源優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)勢(shì)：政府資源優(yōu)勢(shì) 金融資源優(yōu)勢(shì)（基金、銀行）商業(yè)合作伙伴資源優(yōu)勢(shì) 2.財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì) 穩(wěn)定現(xiàn)金流多渠道低成本融資多利潤(rùn)來(lái)源低成本土地 3.3.專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃團(tuán)隊(duì) 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) 三大三大競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 二、城市綜合體項(xiàng)目操作模型（以錦華城為例）二、城市綜合體項(xiàng)目操作模型（以錦華城為例）投資發(fā)展中心土地款3億 06年6月貸款3億元建設(shè)資金13億住宅銷(xiāo)售收入10億租金及物管收入2億 06年12月還貸3億元商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款10億 07年3月 07年9月 08年3月還貸10億 REATIS上市10

3、億 10年3月獲取土地住宅開(kāi)盤(pán) 商業(yè)開(kāi)業(yè) REATIS上市 1.土地獲取及前期準(zhǔn)備土地獲取及前期準(zhǔn)備 2.項(xiàng)目建設(shè)及住宅銷(xiāo)售項(xiàng)目建設(shè)及住宅銷(xiāo)售 3.商業(yè)經(jīng)營(yíng)及打包上市商業(yè)經(jīng)營(yíng)及打包上市商業(yè)題材，低價(jià)拿地用住宅收入和土地融資完成項(xiàng)目建設(shè) 獲取商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款、收取租金和管理費(fèi)用，支付剩余建設(shè)資金；通過(guò)2-3年經(jīng)營(yíng)提升商業(yè)價(jià)值，通過(guò)REATIS整體出售回收資金并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。土地概況：土地概況：面積：116畝性質(zhì)：商業(yè)兼容不大于50 %住宅容積率：4.0 起拍價(jià)：230萬(wàn)元/畝成交價(jià)：240萬(wàn)元/畝項(xiàng)目方案指標(biāo)：項(xiàng)目方案指標(biāo)：總建面：40萬(wàn)平米 30F電梯住宅：15.5萬(wàn)平米 4F 集中商業(yè)：15.5萬(wàn)平米地下室：9萬(wàn)平米容積率：4.0 財(cái)務(wù)指標(biāo)：財(cái)務(wù)指標(biāo)：銷(xiāo) 售收入：20億元（住宅均價(jià)6000元/平米）租賃及管理收入：2億元土

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