1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2014 營改增對房地產的影響 北京中原投資顧問部 Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline 2014 一 政策背景及概念解讀 Code of this report | 3 Copyright Beijing Centaline 2014 名詞解讀 1994年中國稅制改革，確立里增值稅和營業稅兩稅并存稅制格局 營業稅 營業稅（Business tax），是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不 動產的單位和個人，就其所取
2、得的營業額征收的一種稅其所取得的營業額征收的一種稅。 營業稅不按商品或征稅項目的種類、品種設置稅目、稅率，而是從應稅勞務的綜合 性經營特點出發，按照不同經營行業設計不同的稅目、稅率。 對房地產開發企業而言，出售建筑物按銷售不動產的5稅率計繳營業稅。 增值稅 增值稅是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的 一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才有增值才征稅沒征稅沒增值不征稅增值不征稅。 傳統房企測算，多以土地增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。但當前營但當前營 改增方案并未明確土地增值稅是否可以就此取消，或者兩稅并行。改增方案并未明確土地增值稅是否可以
3、就此取消，或者兩稅并行。 Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline 2014 “營改增”勱因分析 只對各個流通環節中新增的價值征收 增值稅 營業稅 以全部營業額為征收基數的，不存在扣除上一環節費用的問題 在具體操作中，在本環節征收時，允許“扣除”上一環節的已征稅款， 即通過專用發票抵扣的形式來實現的，憑從賣家取得的代表上一環節征 稅額的增值稅專用發票，抵扣本單位應繳納的增值稅款。 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規 定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額稅率。 納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產 收取的全部價款和價外費用。 在現行稅制下，只有營業稅既無抵扣也無扣除，而增值稅受成本費用扣除影響。 因此，營改增有利于解決重復征稅的問題。 Code of thi
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