1、 濱江新天地商業規劃方案濱江新天地商業規劃方案 百聯龍水南路項目商辦地塊研展定性百聯龍水南路項目商辦地塊研展定性 本案SOHO+商鋪建模型 本案應造20620平方SOHO 8837.4平方商鋪 SOHO樓層1F-12F 層高4.5米 建筑高度58.5米 商鋪樓層1-2F 1F層高5.9米 2F層高4.5米 SOHO 百貨 中餐飲 小餐飲 12F 12F 2F 2F 2F 2F 中廳廣場 小景觀 大餐飲 2F 百貨 天 鑰 橋 南 路 豐 溪 路 黃浦江 大餐飲 人流聚集點 人流回游點 人流回游點 人流回游點 人流回游點 對基地進行分析，嚴格按照指標進行規劃 以商業利潤最大化為原則，對商業面積進
2、行深入分析 通過基地與規劃條件計算SOHO+商鋪占地面積比例 通過視線范圍來排布SOHO及商鋪的擺放位置 論證 規劃項目 建筑指標 占地 13390平方 容積率 2.2 建筑面積 29458平方 覆蓋率 50% 限高 60M 實際商業占地 面積 6695平方 沿街商鋪用足50%覆蓋率 SOHO不遮擋住宅為前提計算出占地 商鋪以沿街1-2F為主，沿街商鋪保證最大覆蓋率50%，發揮商鋪最大價值 在不遮擋住宅前提下，SOHO盡量接觸更大江景視野 用足硬性指標前提下，提高商業用房附加價值合理增加層高和實用面積為客戶利益最大化 建筑前提： 進行基地指標分析 嚴格按照指標進行規劃 量價對比SOHO高于3F
3、商鋪價值 僅做1-2F商鋪其余建面分配給SOHO 沿街1-2F層商業價值最大 3F商鋪價格低于SOHO 層數層數 價格價格 4F: 1:0.4 3F: 1:0.6 2F: 1:0.8 1F: 1:1.5 商業1層均價是3層均價的2.5倍， 按照住宅與商業比沿街1F 商鋪能夠或獲取1:1.5的利潤。但隨著地段不同樓層增高，無 主力店帶動，人流導入困難等因素則喪失應有的價值。 2010年現有出售徐匯區酒店式公寓售價與商業售價對比 項目 類型 地段 價格 嘉匯國際 SOHO 天鑰橋路325號 均價40000元/平 匯鑫國際 商鋪 蒲匯塘路150號（近宜山路） 底商 -1F至2F 均價 31000元/平 做餐飲整棟1-5F 均價46000元/平 3F商鋪售價與酒店式公寓持平，銷商鋪售價與酒店式公寓持平，銷 售速度售速度SOHO更為快速更為快速 銷售價格層面：商鋪受人流、地段、 品牌價值影響，徐匯區
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