1、 商業地產開發模式的思考商業地產開發模式的思考 內容提要 1、城市化背景下的商業地產 2、從Shoppingmall 到HOPSCA 3、“現金流滾資產”：萬達模式 4、地產開發+資本運作：凱德中國模式 5、上海青浦奧特萊斯案例分析 城市化背景下的商業地產 城市化與郊區化 城市空間形態變化：從單一中心到多中心 出行方式的變化將突破傳統商圈的界限 高速鐵路 城際鐵路 市內軌交 私家車 城市化背景下的商業地產 社會消費品零售總額大幅提升對商業設施的需求 時間 社會消費品零售總額 增長率 GDP占比 2010年 .5萬億元 18.4% 38.8% 2015年 30萬億元 14.5% 53.7% 20
2、20年 50萬億元 11.5% 53.8% 城市化背景下的商業特征 空間布局： 內部道路： 進出入口： 車流人流： 業態選擇： 消費結構： 消費時間： 消費心理 線性布局為主 塊狀布局為主 直線單一型 曲線、循環交叉式 單一出入口 多出入口 人車合流設計 分流循環設計 業態組合 單一業態 日常購物型 生活休閑型 日間消費為主 晚間消費比重增加 實用主義 品牌意識增強 美國主流零售業態Shoppingmall 大 占地面積大、公用空間大、停車場大、建筑規模大。 主要依托市郊高速公路 全 功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融 、文化功能于一體，進行全方位服務 主流 MALLMALL已占有
3、全國50以上的零售額 美國Shoppingmall基本分類 商圈規模 店鋪構成 店鋪數量 停車能力 小型 （鄰里型） 服務半徑：12km 超級市場 1家 50100輛 到達時間：35分鐘 專賣店 1020家 服務人口：12萬人 中型 （社區型） 服務半徑：35km 超級市場 1家 300500輛 到達時間：510分鐘 便民中心 1家 服務人口：510萬人 專賣店 2040家 大型 （地區型） 服務半徑：1020km 百貨店 2家 20005000輛 到達時間：1015分鐘 專業超市 2家 服務人口：50100萬人 專賣店 100200家 超大型 （超地區型） 服務半徑：3040km 百貨店 26家 500010000輛 到達時間：2030分鐘 專業超市 23家 服務人口：200萬人以上 專賣店 200400家 從Shoppingmall 到HOPSCA 巴黎La Defense 的HOPS
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