1、機密資料 2020年8月 產業地產香港上市概覽 2 1我國產業地產行業概覽3 2香港REITs介紹及通過REITs上市的企業8 3香港上市基本要求及工作計劃12 4香港交易所對產業地產的關注點21 5香港上市可比公司估值24 6交銀國際介紹及產業地產經驗26 目錄 1. 我國產業地產行業概覽 4 產業地產行業簡介 產業地產開發企業與其他房地產企業之區別 產業地產開發是指由工業地產開發主體在特定規劃區域范圍內，通過明晰產業定位、搭建功能平臺、開發產業載體、完善基 礎配套等，向園區落戶企業及其雇員提供綜合配套服務。產業園區擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等 一系列重要使命。 產業地
2、產開發企業其他房地產企業 經營目標 追求企業效益的同時，也體現了突出的社會效應：承擔 如工業功能、貿易功能、保稅功能、金融開發及高新技 術開發等不同的功能 多以企業短期利益最大化為經營目標；僅有少數房地產 企業在政府推動下從事經濟適用房開發等項目 盈利模式 在物業租售的收入的基礎上，借助企業的資源優勢和產 業特色，圍繞產業地產開展具有明確盈利模式的配套、 增值服務 主要以土地開發、房屋銷售為主要盈利點，通過對取得 地塊進行規劃、建設，并提供商品住宅的銷售及提供其 他服務獲得利潤 目標客戶 符合招商引資條件的入園企業。園區的定位在某種程度 上也限定了產業地產開發類企業的目標客戶范圍 根據各個區域
3、、項目品質的不同對目標客戶進行定位， 大致分為低、中、高端客戶進行分類 受調控政策影響 并未直接提出針對性很強的調控政策，企業經營活動受 到的負面影響比較有限，受沖擊程度遠小于其他房地產 類企業 為抑制房價過快上漲，宏觀調控政策整體上是從緊態勢； 從事商品住宅銷售的房地產企業受到資金、項目、資源 等多方面的限制 產業地產開發行業屬于房地產的細分行業之一，與一般的從事普通商品住宅及非普通商品住宅開發及銷售的房地產開發企業有明顯的不同 5 產業地產運營模式對比 純二級開發為主，建設標準化或定制化園區物業，以租 賃，出售或合資形式經營 代表企業 聯東U谷盈利模式 純地產開發為主的模式 1 65% 15% 20% 65% 物 業 租 售 收益，租售結 合模式 20%稅收收益，園區與政 府合作招商，稅收分成 15%運營收益，園區運營， 廣告運營，企業服務 除了開發，更多為政府提供產業規劃，服務與導入
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