1、 *物業管理 顧問書（十六） 財務管理冊 目 錄 一、說明 2 二、附件 11 1 會計核算科目11 2 財務會計制度26 3 財務管理制度31 4 財務報銷制度37 5 財務工作質量評估制度44 下期顧問書預告 56 顧問書 第 2 頁 共 56 頁 （一）說（一）說 明明 現代企業的財務管理貫穿于物業管理企業經營管理的各個方面、各個環節、 各個階段，在企業的日常管理中占有重要的地位。物業管理企業的財務管理既包 含全部財務管理的一般性基本原則，同時又有著物業管理的行業特點。充分把握 財務工作的專業性和物業管理的行業性， 是做好物業管理企業財務管理的關鍵所 在。現對從物業服務計費方式、經營收入
2、、成本費用特性、會計核算、財務預算、 制度建設、涉稅事務及內外部關系、財務分析、培訓學習等幾個方面對物業管理 企業的財務管理進行闡述。 一、物業公司服務計費方式一、物業公司服務計費方式 在物業管理行業內， 目前存在兩種主流的物業服務計費方式， 即傭金制和包干制。 1傭金制 以提取傭金作為計費或獲取報酬的方式就稱為傭金制。 物業管理傭金制是指在代 收代支的物業服務資金和其它收入中除按約定比例提取傭金支付給物業管理企 業外，其余全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或者不足均由業主享 有或者承擔的物業服務計費方式。 2.包干制 包干制是一種比較傳統的方法。特點為“自主經營，自負盈虧，風險自擔，
3、結余 歸己” 。實行包干制的物業管理企業和其它企業在財務管理方面沒有本質區別。 二、物業公司經營收入二、物業公司經營收入 收入的分類 營業收入可分為主營業務收入和其他業務收入。 物業管理企業主營業務收入包括：物業服務收入、物業經營收入和物業有償服務 收入。物業有償服務收入又可劃分為公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入 和特約服務收入。 三、成本費用特性三、成本費用特性 物業管理企業在成本費用方面表現出一些特點： 物業管理企業固定成本的比例較高，人工成本在總成本的比例也較高，成本 顧問書 第 3 頁 共 56 頁 費用的可控性相對較差。 物業管理企業成本費用的可預測性較強。 物業管理企業的成本中有相當部分屬預防性支出（如電梯維修保養費） ，降 低其支付額度雖不會顯著地降低服務品質，但可能會增加企業的經營風險。 四四、會計核算（附件、會計核算（附件 1 1：會計科目表） 。：會計科目表） 。
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