新圈地運動打造TOD商業綜合體開發模式方案.pdf
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新圈地運動打造TOD商業綜合體開發模式方案.pdf
1、新圈地運動打造 TOD 商業綜合體開發模式 90年代起中國軌道交通開始急速發展，圍繞軌道沿線密集式開 發住宅、商業等已成為最重要的城市發展模式。 “公交導向型開 發”的TOD模式正是目前一種重要的城市開發模式。 TOD模式強調軌道站場內多種交通無縫接駁，人們在步行范圍內 解決工作、商業、文化、教育等各種需求，其優勢是既能疏導市中 心人群，優化生活環境，同時解決城市交通擁堵、資源配置不均的 問題，而“TOD+商業綜合體”則為整個軌道交通樞紐城區賦予生機 和活力。 事實上，“北上廣深”已大力發展“TOD+商業綜合體”模式，如 萬科的天空之城、新鴻基的TO DTOWN，瑞安的上海虹橋天地等。 201
2、5年廣州市政府發文支持廣州地鐵參與軌交沿線物業的綜合 開發，至今已經梳理出33個站點作為第一批開發目標，而這恰恰也 是我們提出本方案的關鍵所在，在這33個站點中“圈地”，爭奪優 質商業項目打造越秀商業板塊的新產品。 本方案針對拿優質地難、拿地成本高、沒有形成具競爭力及可 復制商業產品線這些痛點，借助廣州地鐵與越秀集團“軌道+物業” 全面戰略合作的契機進行“圈地” 。 根據不同的區位、輻射范圍與目標客群數量等標準，TOD商業綜 合體還可細分為城市綜合體、超級新城、人文社區、產業小鎮等四 大類。 方案西朗站為五條軌道線交匯站點，該 TOD 項目占地 7.75 公 頃，總建筑面積達 45 萬平方米，
3、定位為樞紐型綜合體，具備打造超 級新城的潛力。 越秀集團與廣州地鐵通過城市更新基金完成土地一級整理后， 以股權合作方式進行開發。項目在規劃設計時運用“共生”理念對 軌道交通與商業綜合體、住宅社區進行綜合規劃設計，避免建筑與 軌道交通結合不充分，土地資源利用不經濟，設計考慮不長遠等問 題。其中，商業綜合體部分將運用越秀獨有的“開.運.金”模式進 行打造，待運營成熟即通過房托基金、ABS等方式進行金融退出。由 于該項目是地鐵樞紐上蓋，解決了郊區人流較少、交通不便的問 題，人們因便捷交通和完善配套而集聚，而客流又為商業綜合體提 供有力的支撐。 本方案亮點在于，首先他抓住合作的契機，把戰略落實到項 目，具現實意義；另一方面，把城市更新基金的“基金+土地+運 營”的一級土地開發模式與“開運金”模式充分結合，具可操作 性；第三，樹立越秀商業板塊第一個TOD商業綜合體標桿并形成可復 制商業產品線，極具戰
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