土增稅、增值稅、所得稅的預繳、清算和退補培訓課件.pdf
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土增稅、增值稅、所得稅的預繳、清算和退補培訓課件.pdf
1、投資測算模型三稅專題PLUS 土增稅、增值稅、所得稅的預繳、清算和退補 目錄 C O N T E N T 1投資測算中關于稅費的預繳 2 3 投資測算中關于稅費的清算 投資測算中關于稅費的退補 4 實操案例稅費的計算演示 投資測算中關于稅費的預繳 01 投資測算中關于稅費的預繳 NO1、預繳是什么？ 稅費的預繳是指在實際清算前按照一定的規則繳納稅費的行為，也是保證稅局稅款及時均衡入庫的一種制度安排。 在投資測算階段，尤其是動態投資測算時，需要將預繳的稅款體現在現金流量中。 NO2、為什么要預繳？ 1 除特殊政策要求外，房地產都是預售制，因此稅費也是相應預繳。 2 房地產開發項目周期長，資金回籠
2、周期與開發周期不完全匹配，保證稅款及時均衡入庫 NO3、預繳稅種有哪些？ 在銷售類物業投資測算階段，需要預繳的稅種有增值稅、土增稅和所得稅。 NO4、預繳多了能退嗎？ 原則上會“多退少補”，即預繳的稅費大于實際清算所需的稅費時，原則上會退回差值部分（預繳-清算）的稅費，但具 體到實際中，在是否退稅、退稅稅金、退稅時間上存在“操作”空間。 投資測算中關于稅費的預繳 預繳增值稅 增值稅預繳額 = 預收金額 增值稅預征率 （一）計算公式： （二）注意事項： 【1】預收金額為除稅口徑；即扣除當期銷項稅 【2】增值率預征率為3%，全國統一； （三）數字舉例： 假設：項目為一般計稅，當期收到款項100萬元
3、， 取得增值稅專用發票一張，發票列明進項稅額5萬元 增值稅預繳金額：100萬/（1+9%）*3%=2.75萬元 投資測算中關于稅費的預繳 預繳土增稅 （一）計算公式： （二）注意事項： 【1】計算預繳土增稅的基數為扣除當期增值稅后的金額（優先選擇）； 【2】如果直接采用除稅金額計算，實操中部門地區不認可該算法，因此采用上述基數； 【3】與增值率預征率不同，土增稅預征率各區域不一致，請落實好相關政策后計算； 土增稅預繳額 = 扣除預繳增值稅的流入金額 土增稅預征率 （三）土增稅預征率分類確定： 【1】按照開發產品類型直接確定預征率： 【2】按照預計增值率確定預征率： 【3】其他方法確定預征率： 投資測算中關于稅費的預繳 預繳所得稅 （一）計算公式： （二）注意事項： 所得稅預繳額 = （預收現金流（含稅） 計稅毛利率 期間費用 預繳增值稅-預繳土增稅） 25% 【1】計稅毛利率=計稅毛利/預
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