沉沒成本與各業(yè)態(tài)保守售價(jià)的計(jì)算方式培訓(xùn)課件.pdf

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沉沒成本與各業(yè)態(tài)保守售價(jià)的計(jì)算方式培訓(xùn)課件.pdf

1、目錄 C O N T E N T 1同一利潤(rùn)率下的不同定價(jià)方案引發(fā)的思考 2 3 可沖抵成本與沉沒成本各業(yè)態(tài)的全口徑成本與保本售價(jià) 同一利潤(rùn)率下的不同定價(jià)方案引發(fā)的思考 01 指標(biāo)背景性質(zhì)具體業(yè)態(tài)建筑面積（）工程建面單方（元/）住宅高層200003600 商辦底商100003100 公建配套物業(yè)配套50003000 地下建筑非人防可售車位6000（188個(gè)）4100 人防車位（不可售）2000（57個(gè)）4600 樓座地下18004100 假設(shè)指標(biāo) 定價(jià)模式一：假設(shè)工程成本不變，同一個(gè)項(xiàng)目?jī)煞N不同的定價(jià)模式，套用投資測(cè)算模型計(jì)算銷售凈利率均為10%。銷售凈利率：10% 性質(zhì)具體業(yè)態(tài)

2、無(wú)漲幅售價(jià)（元/）住宅高層18000 商辦底商24000 公建配套物業(yè)配套地下建筑非人防可售車位10萬(wàn)/個(gè) 人防車位（不可售）樓座地下定價(jià)模式二：性質(zhì)具體業(yè)態(tài)無(wú)漲幅售價(jià)（元/）住宅高層21000 商辦底商20000 公建配套物業(yè)配套地下建筑非人防可售車位10萬(wàn)/個(gè) 人防車位（不可售）樓座地下問題討論定價(jià)模式一：性質(zhì)具體業(yè)態(tài)無(wú)漲幅售價(jià)（元/）住宅高層18000 商辦底商24000 公建配套物業(yè)配套地下建筑非人防可售車位10萬(wàn)/個(gè) 人防車位（不可售）樓座地下定價(jià)模式二：性質(zhì)具體業(yè)態(tài)無(wú)漲幅售價(jià)（元/）住宅高層21000 商辦底商20000 公建配套物業(yè)配套地

3、下建筑非人防可售車位10萬(wàn)/個(gè) 人防車位（不可售）樓座地下如何評(píng)判兩種定價(jià)模式下的項(xiàng)目的優(yōu)劣性？如果跟投，你更愿意跟投哪個(gè)定價(jià)方案下的項(xiàng)目呢？問題延展高層定價(jià)18000，底商定價(jià)24000，銷售凈利率10%高層定價(jià)21000，底商定價(jià)20000，銷售凈利率10% 定價(jià)方案一：定價(jià)方案二：相對(duì)高層，底商對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)更大，即預(yù)期利潤(rùn)的實(shí) 現(xiàn)很大程度上取決于底商的去化和價(jià)格支撐相對(duì)底商，高層對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)更大，即預(yù)期利潤(rùn)的實(shí) 現(xiàn)很大程度上取決于高層的去化和價(jià)格支撐相對(duì)高層，底商的去化周期較長(zhǎng)，回款比例較低，抵抗市場(chǎng)下行的能力較低。相對(duì)底商，高層的去化周期較短，回款比例較高，抵抗市場(chǎng)下行的能力較高體現(xiàn)在投資測(cè)算表中，IRR較低。體現(xiàn)在投資測(cè)算表中，IRR較高。可沖抵成本與沉沒成本 02 各口徑下成本計(jì)算與涵義分析工程成本成本分析根據(jù)業(yè)態(tài)分布地上業(yè)態(tài)工程成

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