1、 土地成本及地下業態的分攤方式影響 測算測算系列課系列課專題PLUS（5） Christ 2019.11 目錄 C O N T E N T 1土增稅計算全流程環節思維導圖 2 3 土增稅計算中關于土地成本的常見分攤方式 土增稅計算中關于地下業態的常見處理方式 4 土增稅各地區規定總結百寶箱 土增稅計算全流程環節思維導圖 01 土地增值稅全流程思維導圖 劃分清算單元 劃分各業態 成本分攤 計算增值額 計算增值率 計算土增稅金額 按規證 按地塊 按發改委立項 按開發分期立項 二分法 三分法 普住 其他 普住 非普住 其他 普住 非普住 其他 土地 成本 工程 成本 清幾次分幾類 每類怎么分 具體清
2、算單位劃分及成本分攤原則需結合各地政策進行確 建筑面積 占地面積 基底面積 地上業態 地下業態 建筑面積 分類討論 計 算 過 程 第一步：“分” 第二步：“算” 土地增值稅全流程思維導圖 劃分清算單元 劃分各業態 成本分攤 計算增值額 計算增值率 計算土增稅金額 可扣除項 目范圍 各類增值 額計算 【一】土地成本（有票成本） 【二】工程成本（有票成本） 【三】開發費用 （【一】+【二】）10% 【四】銷售稅金 【五】加計扣除 （【一】+【二】）20% 各類除稅銷售收入 各類 可扣除項目總金額 普住增值率=普住增值額/普住可扣除 項目總金額 普住業態增值率不超20%的，免征土 增稅 非普住增值
3、率=非普住增值額/非普住 可扣除項目總金額 非住宅（其他）增值率=非住宅增值 額/非住宅可扣除項目總金額 普住土增稅金額=普住增值額稅 率-普住扣除額速算扣除數 非普住土增稅金額=非普住增值額 稅率-非普住扣除額速算扣除數 非住宅土增稅金額=非住宅增值額 稅率-非住宅扣除額速算扣除數 全盤土增稅金額=各業態土增稅之 和 分 類 過 程 土增稅計算中關于土地成本的常見分攤方式 02 土增稅計算中關于土地成本的常見分攤方式 建筑面積 【一】抵扣成本的剝離 可以計入到土增稅抵扣的土地成本和開發成本必須為可售部分對應的成本，先把可售建面部分對應的成本總和摘出來，然后 再按照以下方式分別分攤在各個業態中。最后進行三分法進行計算，回歸到四級累進稅率法。 【二】抵扣成本的分攤 占地面積基底面積 l 土地成本常見的分攤方式為在地上業態進行分攤，具體分攤方式有以下三種： l 開發成本、費用、稅金在所有業態的
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