投資測算表——速算凈利潤及模擬土增稅和利潤售價的關系-土增稅陷阱.xlsx
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投資測算表——速算凈利潤及模擬土增稅和利潤售價的關系-土增稅陷阱.xlsx
1、銷售單價建造單方成本可售面積（萬）銷項稅進項稅增值稅增值稅附加稅 3400059481.92309594.81714206 土地樓面價可扣除總成本單方增值額增值率適用稅率土增稅土地總成本（萬） 1070420118105130.520.43199.120337 利利潤潤= =收入-成本-費用-稅金 凈凈利利潤潤= =利潤*(1-25%) 凈凈利利率率= =凈利潤/銷售額(含稅) 增增值值稅稅= =銷項稅-進項稅=銷售額*11%-建造成本*10%=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%） *11%-建造成本*10% 當當期期允允許許扣扣除除的的土土地地價價款款= =（當期銷售
2、房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 進項稅憑 增值稅專用發票或是規定可以進行抵扣的票據 增增值值稅稅附附加加: :城市維護建設費=增值稅*7%,教育費附加=增值稅*3%,地方教育發展費=增值稅*2% 單單方方土土增增稅稅= =單方增值額稅率-扣除項目速算扣除系數 增增值值率率= =單方增值額/扣除項目 單單方方增增值值額額= =應稅收入-扣除項目 扣扣除除項項目目= =（土地成本+建造成本）1.3 + 增值稅附加 兩兩項項成成本本都都要要去去稅稅 備注: 開發費用=(土地成本+開發成本)*10%或(土地成本+開發成本)*5%+財務費用-參照當地政府要求 加計扣除（土地
3、及開發成本的20%）-參照當地政府要求 預預繳繳增增值值稅稅和和預預繳繳土土地地增增值值稅稅（普普通通2%2%，非非普普通通3%3%） 預預繳繳增增值值稅稅= =預收款（1+適用稅率或征收率）3% 預預繳繳土土地地增增值值稅稅= =(預收款-預繳增值稅)*3% 費用(無融資）財務費率 是否為普通住宅( 參照項目所在地 政府規定) 20402.00%否 凈凈利利潤潤率率單單方方凈凈利利潤潤 21.77%21.77%7401.457401.45 保本房價=（樓面價*1.07+4000）/85%，其中，財務成本按7%，建安成本（含簡裝）為4000， 各項稅費及管理成本為房價的15% 樓面價40000 保本價155058.82 建安成本4000 保本價256235.29 建安成本5000 利利潤潤= =收入-成本-費用-稅金 凈凈利利潤潤= =利潤*(1-25%) 凈凈利利率率= =凈利潤/銷售額
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