第三講 靜態測算之稅費分析與投資角度稅務籌劃.pdf
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第三講 靜態測算之稅費分析與投資角度稅務籌劃.pdf
1、投資測算培訓系列課 第三講 靜態測算之稅費分析與投資角度稅務籌劃 目錄 CONTENTS 目錄 一、稅費分析 增值稅 土增稅 所得稅 二、投資角度看稅務籌劃 1.1 地產行業涉及稅種 整個地產環節涉及的主要稅種如下，其中教育附加為費而不是稅，另有個人所得稅鑒于房地產公司法人股東 居多暫不列示。 增值稅及附加、企業所得稅、土地增值稅是最重要的三大稅費。 一、稅費分析 稅種稅率計征依據 增值稅5/10%增值額部分 契稅3-5%土地、不動產合同額 房產稅1.2%/12%房產原值或租金收入 企業所得稅25%利潤額 土地增值稅四級累進稅率增值部分 土地使用稅0.6-30元/實際使用面積 耕地占用稅5-5
2、0元/實際占用耕地面積 印花稅0.03-1合同額 流轉稅 財產稅 所得稅 行為稅 一、稅費分析 耕地占用稅 是對占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人征收的稅 征收范圍：包括納稅人為建房或從事其他非農業建設而占用的國家所有和集體所有的耕地 稅額：根據每個地區的人均耕地面積和經濟發展情況確定，一般為占用每平方耕地繳納5-50元不等， 在辦理占用耕地手續時一次性征收。 耕地定義 所謂“耕地”是指種植農業作物的土地，包括菜地、園地。其中，園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、 桑園和其他種植經濟林木的土地； 此外，在占用之前三年內屬于上述范圍的耕地或農用土地，也視為耕地。 一、稅費分析 房產稅 是以
3、房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產 征收范圍：限于城鎮的經營性房屋，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。 計稅依據：按照剩余價值計征的為按照房產剩余價值（剩余價值為原值扣減10-30%）；按照租金計征的 為按照租金收入 應納稅額： 從價計算：應納稅額= 房產原值 (1一減除比率) 1.2% 從租計算：應納稅額= 房產租金收入12% 納稅時間：一般自取得經營性房屋的次月開始繳納，按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人 民政府規定。 上海、重慶已經試點了真正的房產稅，為了平抑房價和補充稅收。 1.2 增值稅 是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅，實行 價外稅即消費者承擔，有增值才有稅負。 一、稅費分析 征稅范圍境內銷售或者租賃不動產 稅率9%（注意國家的稅率變化） 計稅方法
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