1、投資測算培訓系列課 第二講 靜態測算之規劃、收入、成本分析 目錄 CONTENTS 目錄 一、靜態投資測算概要 二、規劃設計指標分析 三、收入分析 四、成本分析 五、小結 1.1 靜態投資測算概念厘定 靜態指不考慮貨幣時間價值，按同一時點計算。 即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過假設開發法估算開發項目成本、收入、利潤等經濟指標， 來評估項目獲利能力的過程。 一般多用于機會研究階段的匡算、初步可行性研究階段的概算；對于開發周期短、以出售型房地 產為主的項目比較適用。 一、靜態投資測算概要 1.2 投資測算（靜態/動態）基本原理 一、靜態投資測算概要 土地成本前期費用 建安工程費基礎設施費 配套設
2、施費開發間接費 不可預見費 三大期間費用 管理費用營銷費用財務費用 收入支出 銷售收入 租賃收入 稅費返還 收益 = 凈利潤 收入項目總投資稅費 = 三大稅 增值稅及附加 土地增值稅 企業所得稅 一、靜態投資測算概要 序號項目 一租售總收入 1銷售物業 2自持/經營物業 二項目總投資 1土地成本 2前期費用 3建安工程費 4基礎設施費 5配套設施費 6開發間接費 7不可預見費 8管理費用 9營銷費用 10財務費用 三稅費 1增值稅及附加 2土地增值稅 3企業所得稅 四項目效益分析 1稅前利潤 2凈利潤 3銷售凈利潤率 4靜態投資回收期 1.3 靜態投資測算基本步驟 靜態測算的目的是編制項目某一
3、時間點的損益表（利潤表） 一、靜態投資測算概要 靜態測算基本步驟 4、給出 損益表及 衍生表 2、估算 銷售收入 3、估算 項目成本 1、明確 項目規劃 設計指標 2.1 規劃設計的基本原理 房地產建筑規劃要做的工作很多，而投資人員需要自己有能力和專業分析項目的基本規劃指標。 一般輸入條件：用地紅線、容積率、建筑密度、綠化率、限高等。 二、規劃設計指標分析 規劃 布局 建筑 選型 景觀 規劃 配套 規劃 道路 規劃 住宅 戶型 總建筑面積 地上計容面積 地下面積地上面積 地上不計容 面積 地下面積 = = + + 住宅（產品類型） 非住宅 自持物業 配套設施 設備層 架空層 避難層 非人防地下室 人防地下室 地下儲藏室 2.2 規劃設計的基本限制條件 用地面積/用地紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界 線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地
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