地產項目規劃指標地價測算競品分析持有物業收入表.xlsx
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地產項目規劃指標地價測算競品分析持有物業收入表.xlsx
1、1、 2、 3、 4、 5、 填填表表指指引引 本表適用于項目拿地測算、項目定位測算的統一格式。 本表在拿地階段，由投資發展部主責，相關業務部門配合；本表在項目啟動會（項目定位）階段，由財務部 主責，相關業務部門配合。 填表順序：1、首先填列“參數”表、“全項目規劃指標”表、“土地成本”表；2、其次填列“開發節點” 表、其次填列“融資計劃”表；3、再者填列“銷售計劃”表、“成本匯總”表、“成本支出表”；4、最后 填列“稅收匯總”表、“增值稅測算”表、“土增稅測算”表、“所得稅測算”表、“現金流量表”、“利 潤表”。（相關填表注意事項詳見各表備注） “參數”、“全項目規劃指標”、“土地成本”由投
2、資發展部負責編制；“開發節點”由運營部負責編制； “銷售計劃”由營銷部負責編制；“成本匯總”、“成本支出”由成本部負責編制，開發部、設計部配合； “融資計劃表”由資金部負責編制；“稅收匯總”、“現金流量表”“利潤表”、“增值稅測算”、“土增 稅測算”、“所得稅測算”由財務部編制。 測算表中成本、費用為價稅分離，成本、費用所對應費率單獨體現。 名名詞詞釋釋義義 注：下列名稱解釋涉及現金流的若沒有括號，都視同含資金成本 項目總投項目總投=開發成本+期間費用+非流轉稅金 資金峰值指資金需求最大值（資金流出-資金流入后的最大值）；包含資金成本 自有資金目前不作計算，項目均為外部融資 資金峰值比例資金峰
3、值除以總投 現金流量 按季度為單位預估項目周期每季的現金流入與流出，考慮資金成本，對于有自持物 業的應填列項目完工時間，按預估售價法對自持物業進行估值，若自持物業比重較 大可單獨建立自持物業的估值模型 資本化利率由資金部確定資本化利率，暫按10%計算，每年確定一次 IRR 內含報酬率：以現金流口徑（含資金成本）計算的項目內部收益率，因現金流按沒 季度計算，換算成年度的公式為：（1+irr季度）4-1 NPV 凈現值：以現金流口徑計算的各期現金凈額(含資金成本）的折現值，取資本化利 率作為折現率 現金流回正時間 包含資金成本和自持物業的估值，累計現金流為正的時間，若為正時間為項目開發 周期末，意味著銷售現金流不足以支持包含自持物業的支出 動態投資回收期 (累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出 現正值年份凈現金流量的現值 保本售價 不以凈利潤近乎為0為限
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